Kupno używanego mieszkania wiąże się z pewnym ryzykiem. Warto poznać pułapki rynku wtórnego, aby mieć świadomość niebezpieczeństwa , jakie może się wiązać z jego wyborem. Z poniższego poradnika dowiecie się na co szczególnie trzeba uważać.
Rynek wtórny czy rynek pierwotny?
Decydując się na kupno mieszkania, zanim określimy jego parametry, stajemy przed takim właśnie pytaniem. Warto poznać cechy (zalety, wady, kwestie dotyczące infrastruktury itp.) zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Wybór jednego lub drugiego rozwiązania ma bowiem swoje konsekwencje. Dotyczą one nie tylko lokalizacji w jakiej przyjdzie Wam mieszkać, ale również kwestii finansowych (w tym dodatkowych wydatków). O zaletach i wadach używanych mieszkań możecie przeczytać w tym naszym poradniku. Koniecznie zajrzyjcie do tekstu w którym opisaliśmy plusy wyboru rynku pierwotnego.
Rynek wtórny – standard wykończenia
To bez wątpienia jedna z częściej wymienianych wad używanych mieszkań. Jednocześnie to duża pułapka. Kupno lokalu z kilkunasto lub kilkudziesięcioletnim stażem może się okazać finansową studnią bez dna. Remont takiego mieszkania i stan instalacji (elektryka, kanalizacja) są bardzo często wielką niewiadomą. Też warto mieć świadomość, że nawet jeśli lokal przed sprzedażą został odnowiony, to i tak pewnie będzie chcieli przeprowadzić jakieś prace. A to oznacza dodatkowe koszt.
W starszym budownictwie wykorzystywało się materiały i rozwiązania, którym daleko do obecnych standardów. Nie chodzi tutaj jedynie o jakość wykończenia. Chociaż to właśnie ona jest jedną z większych pułapek rynku wtórnego. W starszym budownictwie na przykład często można się spotkać z zamkniętą kuchnią. Obecnie zdecydowanie częściej w nowych mieszkaniach otwiera się ją na salon. Co też daje zdecydowanie większe aranżacyjne pole manewru.
Stan budynku z rynku wtórnego
To kolejny problem związany z kupnem używanego mieszkania. Nawet jeśli jest ono świeżo po remoncie. Bo to może nie dotyczyć stanu budynku. Nierzadko zdarzają się sytuacje w których są one w bardzo złym stanie. Nie zawsze jest to widoczne na zewnątrz. Dlatego oglądając mieszkanie z rynku wtórnego musicie zwrócić uwagę na to jak wygląda klatka schodowa, piwnica, elewacja itd. Koniecznie trzeba się również dowiedzieć kiedy i czy w ogóle były przeprowadzane prace remontowe (również instalacji).
Wiele o budynku, podejściu spółdzielni i mieszkańców mówi klatka schodowa. Jej stan – zarówno wykończenie, jak to i czy jest na niej po prostu czysto. Jeśli odstaje ona od pewnych standardów powinno to być dla Was sygnałem ostrzegawczym.
Rynek wtórny – bezpieczeństwo transakcji
To również jedna z częściej wymienianych pułapek rynku wtórnego. Tutaj rynek pierwotny ma zdecydowaną przewagę. Kupując nowe mieszkanie nie musicie się obawiać roszczeń poprzednich właścicieli lub osób trzecich posiadających pewne prawa związane z tym lokalem.
W tym wypadku koniecznością będzie sprawdzenie historii nieruchomości. Jak również dokumentów dotyczących stanu prawnego mieszkania z rynku wtórnego. Musicie poznać odpowiedź na pytanie, kto jest jego właścicielem. Konieczna jest kontrola księgi wieczystej. Powinniście również poprosić o umowę kupna – sprzedaży (w postaci aktu notarialnego) lub o zaświadczenie o prawie własności ze spółdzielni.
Problemem w przypadku mieszkań z rynku wtórnego mogą być – wspomniane już – prawa osób trzecich. Koniecznie powinniście sprawdzić takie informacje w księdze wieczystej nieruchomości. Poproście również osobę sprzedającą o zaświadczenie wskazujące, że w mieszkaniu nie ma zameldowanych lokatorów.
Ostatnia kwestia związana z bezpieczeństwem zakupu nieruchomości na rynku wtórnym, to jego ewentualne zadłużenie. Tę informację również znajdziecie w księdze wieczystej. Ale nie tylko obciążenie hipoteką powinno Was zainteresować. Decydując się na zakup mieszkania z rynku wtórnego koniecznie musicie poprosić o informacje od dostawcy mediów i spółdzielnie (wspólnoty mieszkaniowej), czy lokal nie jest zadłużony z tytułu rachunków i czynszu.
Formalności związane z rynkiem wtórnym
Przede wszystkim, jeśli decydujecie się na zakup używanego mieszkania, podpiszcie umowę przedwstępną (najlepiej w postaci aktu notarialnego). O ile nie jest ona wymagana, o tyle jej zawarcie jest zabezpieczeniem w sytuacji, gdy sprzedający zechce zrezygnować z transakcji.
W umowie przedwstępnej powinien się znaleźć protokół. Uwzględnione w nim zostanie między innymi wyposażenie mieszkania, które po zakupie „przechodzi” na Was. W protokole powinny się też znaleźć informacje o stanie technicznym nieruchomości. Warto w nim uwzględnić dodatkowe pomieszczenia. Takie jak piwnica i garaż. W sytuacji w której kupujesz mieszkanie na kredyt w banku należy złożyć odpis aktu notarialnego, a także potwierdzenie złożenia wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej.
Po sfinalizowaniu całego procesu, trzeba jeszcze zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych. Wynosi on 2% od rynkowej wartości zakupionego mieszkania. Jeszcze jeden bardzo istotny aspekt kupna nieruchomości z rynku wtórnego. Jeśli kupujecie lokal w bardzo niskiej cenie, koniecznie trzeba umieścić uzasadnienie w akcie notarialnym. Czym taka sytuacja jest motywowana. Niska cena może chociażby wynikać z bardzo złego stanu technicznego mieszkania. Uzasadnieniem chronicie się w pewnym stopniu przed zakwestionowaniem przed Urząd skarbowy transakcji i naliczeniu podatku z odsetkami.
