To jedna z najpopularniejszych form inwestycji w nieruchomości. Wiele osób zastanawia się jak kupić mieszkanie pod wynajem, aby przynosiło zyski. Bezpieczeństwo takiej inwestycji to kolejny bardzo istotny aspekt. W naszym poradniku znajdziecie mnóstwo praktycznych wskazówek.
Jak mądrze kupić mieszkanie pod wynajem?
Przede wszystkim potrzebna jest wiedza i chłodna głowa. Decyzję o zakupie mieszkania na wynajem musicie poprzedzić sprawdzeniem wszelkich aspektów, które będą miały wpływ na rentowność inwestycji. A więc zainteresowanie potencjalnych najemców. Już na etapie szukania nieruchomości, powinniście się zastanowić w jaką grupę docelową chcecie „zainwestować”.
Potencjalnych najemców można podzielić na trzy części. Pierwsza – najbardziej liczna – to studenci. Druga stanowią młode osoby wchodzące w dorosłe zawodowe życie. Trzecią grupą – można ją określić jak najbardziej wierną i stawiającą na długotrwały najem – są rodziny z dziećmi.
Każda z wymienionych na swoje preferencje dotyczące lokalizacji i wyglądu (również stanu) samego mieszkania. Nic oczywiście nie stoi na przeszkodzie, aby kupić nieruchomość na której najem będą mogły się zdecydować wszystkie grupy. Natomiast wymagać to będzie od Was bardzo dokładnych poszukiwań na rynku nieruchomości. Kończąc ten wątek, żeby mądrze kupić mieszkania pod wynajem, niezbędna będzie wiedza na temat tego, jak ten ostatni wygląda w danym mieście. Specyfika miejscowości również ma ogromne znaczenie.
Lokalizacja mieszkania na wynajem – najważniejsze kwestie
Wspomnieliśmy, że poszczególne grupy najemców mają swoje wymogi. Częściowo w tej części poradnika zwrócimy na nie uwagę, ale też pokażemy pewne ogólne cechy dobrej lokalizacji. Najbardziej podstawowy podział to: centrum i przedmieścia. W obu przypadkach są zalety, ale też i pewne minusy mieszkania w nich. Bez problemu można też znaleźć lokalizacje, które łączą plusy obu wymienionych. W Rzeszowie taką lokalizacją jest osiedle Paderewskiego Park. Dobrze będą się w niej czuć rodziny z dziećmi, jak i młodzi rozpoczynający właśnie swoje zawodowe życie.
Skupmy się na czynnikach charakteryzujących dobrą lokalizację mieszkania pod wynajem. Załóżmy, że Wasza inwestycja „celuje” w studentów. Warto sprawdzić lokalizacje wokół uczelni. To wciąż najchętniej wybierane przez żaków miejsce do mieszkania. W przypadku studentów dobrze sprawdzają się osiedla położone blisko centrum. Serce miasta, które zapewnia im rozrywkę. W tym jednak wypadku, oglądając potencjalne lokalizację, musicie zwrócić uwagę na infrastrukturę związaną z transportem publicznym. To czy łatwo z okolic centrum miasta dostać się w inne jego części (również oczywiście na uczelnię).
Niezależnie od tego, czy potencjalnymi najemcami mają być studenci, czy rodzina z dziećmi trzeba zwrócić uwagę na na najbliższą okolicę. Osiedle na którym chcecie zainwestować w mieszkanie pod wynajem powinno być w pełni „uzbrojone”. Muszą się na nim znajdować najbardziej potrzebne miejsca dla codziennego życia. Mamy tutaj na myśli między innymi sklepy spożywcze. Zarówno małe (tzw. osiedlowe) jak z nieco większym asortymentem. Blisko powinna się również znajdować apteka i ośrodek zdrowia. Na ten ostatni szczególną uwagę zwrócą rodzice. Ucieszy ich również bliskość przedszkola i szkoły.
Szukając lokalizacji dla swojej inwestycji w mieszkanie pod wynajem zwróćcie również uwagę na dostępność terenów zielonych. To zaleta z punktu widzenia każdej grupy potencjalnych najemców.
Jeśli chodzi o minusy lokalizacji, to są one dość oczywiste. Kupując mieszkanie pod wynajem – w kontekście wad – spójrzcie na lokalizację tak, jakbyście sami w niej mieszkać. Obecność dużego i głośnego zakładu pracy w okolicy pewnie obniży cenę za nieruchomość, ale jakość życia w takiej okolicy będzie niska. A z punktu widzenia inwestora – mniejsza rentowność mieszkania.
Z perspektywy każdej grupy potencjalnych najemców ważne jest również bezpieczeństwo na osiedlu i w jego okolicy. Niewielki procent przestępstw w danej lokalizacji czyni ją bardziej atrakcyjną. Rodzice z dziećmi zwrócą również uwagę na kwestie związane z bezpieczeństwem poruszania się. Mamy tutaj na myśli to, jak wygląda ruch samochodowy na osiedlu i w jego bezpośrednim sąsiedztwie. Czy są progi zwalniające? Rodzice z dzieckiem przychylniej spoglądają na lokalizacje, które są monitorowane.
Mieszkanie pod wynajem – rynek pierwotny czy wtórny?
To jedno z pytań na które będziecie musieli sobie odpowiedzieć. Mieszkania z rynku wtórnego są tańsze. Chociaż warto tutaj zaznaczyć, że bardzo często potrzebują one remontu. Możliwe, że będziecie musieli – zanim wpuścicie do domu najemców – przeprowadzić generalne odświeżenie. To z kolei może w znacznym stopniu podnieść cenę za takie mieszkanie.
Z kolei rynek pierwotny jest chętnie wybierany przez inwestorów z kilku powodów. Po pierwsze to wysoki standard mieszkań. To przyciąga potencjalnych najemców. Daje również szansę na odsprzedanie po pewnym czasie mieszkania po atrakcyjnej cenie. W kontekście standardu pewna rada. Jeśli chcecie kupić mieszkanie na wynajem dla studentów zwróćcie na niego uwagę. W niepamięć odeszły czasy, kiedy to żacy brali cokolwiek. Byle miało dach i ściany. Studenci obecnie coraz chętniej wybierają mieszkania w wysokim standardzie. Są gotowi płacić więcej za wynajem.
Mieszkania – szerzej osiedla – z rynku pierwotnego mają sporo zalet z punktu widzenia rodzin z dziećmi. Między innymi wspominana wyżej kwestia bezpieczeństwa na którą kładzie się duży nacisk. Jeśli wciąż zastanawiacie jaki rynek wybrać, zajrzyjcie do naszych poradników. W tym miejscu przeczytacie o starszym budownictwie. Opisaliśmy też rynek pierwotny.
Aranżacja mieszkania na wynajem
Tej kwestii poświęcimy odrębny poradnik, ale jest ona na tyle istotna, że koniecznością jest wspomnienie o niej. Aranżacja i wygląd mieszkania ma niebagatelne znaczenie dla zysków z inwestycji. Wspomnieliśmy o tym, że nawet studenci wolą teraz wyższy standard. Warto o tym pamiętać, licząc koszty wykończenia i aranżacji mieszkania.
Zatrzymajmy się przy tej pierwszej kwestii. Jeśli kupiliście nieruchomość z rynku wtórnego, możliwe że będzie ona wymagać remontu. Robienie go po tak zwanych kosztach, bardzo szybko się na Was może zemścić. Z drugiej strony nie musicie też wybierać najdroższych materiałów wykończeniowych. Można zdecydować się na złoty środek. Jedna uwaga. Jeśli sami nie czujecie się na siłach i też nie macie zbyt dużego doświadczenia, zlećcie remont fachowcom. W ten sposób zmniejsza się szansa na ewentualne kosztowne poprawki. Po drugie takie ekipy remontowe często mają dojścia do tańszych materiałów dobrej jakości.
Szczególną uwagę zwróćcie na remont kuchni i łazienki. To dwa pomieszczenia, które najczęściej „wynajmują” mieszkania. Zadbana kuchnia i łazienka przyciągają potencjalnych najemców. Wysoki standard ich wykończenia się Wam opłaci.
Podobnie jak odpowiednia ich aranżacja. Nie będziemy tutaj skupiali się na konkretnych wskazówkach urządzenia krok po kroku mieszkania. Chcieliśmy Wam jedynie uświadomić, parę ogólnych zasad.
Pierwsza z nich brzmi – nie urządzacie mieszkania dla siebie. Musicie na nie spojrzeć oczami potencjalnych najemców. Kolejna sprawa to style aranżacji. W mieszkaniu na wynajem najlepiej sprawdzają się te neutralne. Mamy tutaj na myśli na przykład minimalistyczny i skandynawski. Im mniej dodatków, tym lepiej. Pod żadnym pozorem nie wolno traktować takiego mieszkania jak miejsca na rzeczy, które nie zmieściły się w domu, czy pamiątki rodzinne. Wy pewnie będziecie czuli się w nim dobrze. Najemcy spoglądający codzienne na zdjęcia Waszej rodziny już niekoniecznie.
Aranżując mieszkanie pod wynajem należy się też kierować podstawowymi zasadami dotyczącymi wystroju wnętrz. Musi być więc przede wszystkim funkcjonalnie. Niech mieszkańcy czują się swobodnie. Drugą istotną zasadą jest bezpieczna aranżacja. Ważne nie tylko w sytuacji w której decydujecie się na rodziny z dziećmi. Podobnie jak w przypadku remontu mieszkania unikajcie skrajnych rozwiązań. Starych rozpadających się mebli w aranżacji i umieszczenia drogich w zasadzie niepotrzebnych rzeczy.
Na koniec jeszcze jedna porada, być może najważniejsza w kontekście zakupu mieszkania pod wynajem. Decydując się na taką inwestycję w żadnym wypadku nie kierujcie się emocjami. Liczy się przede wszystkim chłodna kalkulacja i wyliczenia (związane z kosztami itp.).
