Rynek wtórny to często więcej możliwości jeśli chodzi o wybór, ale jednocześnie bardziej ryzykowny zakup. Mieszkanie z rynku wtórnego może się okazać dobrym wyborem. Ale jego nabycie wymaga przygotowania, jak również wiedzy. Chociażby o tym czego się wystrzegać i na co uważać.
Czym jest rynek wtórny?
Zaczniemy od tego, że jest on ogromny. Rynek wtórny bowiem obejmuje zarówno nieruchomości o kilkudziesięcioletnim (a czasem i dłuższym) stażu, jak i kilkuletnim. Wyznacznikiem jest nie tyle wiek, co właściciel. Czyli fakt, że decydując się na zakup mieszkania na rynku wtórnym, nabywacie je od osoby fizycznej (lub firmy), a nie dewelopera. Nierzadko jest tak, że cały proces wykonywany jest przez pośrednika. Co z punktu widzenia nabywcy oznacza potrzebę dokładnego sprawdzenia tego ostatniego.
Rynek wtórny charakteryzuje dostęp do dużej ilości lokalizacji. Aczkolwiek zdecydowanie najwięcej jest ich w okolicach centrum miasta i w pewnej odległości od niego. Dla wielu osób to bardzo duża zaleta tego rynku nieruchomości. Warto jednak mieć świadomość problemów, które mogą wynikać z kupna lokum z drugiej ręki. Co istotne nie czynią one cały proces niemożliwym, aczkolwiek może się okazać, że zdecydowanie prostszym, bezpieczniejszym i szybszym wyborem będzie rynek pierwotny.
Mieszkanie na rynku wtórnym – ogólna charakterystyka
Najważniejszą cechą takiej nieruchomości jest to, że jeśli zdecydujecie się na jej kupno, to będziecie kolejnym właścicielem. Może to oznaczać lokum kilkuletnie, ale również takie ze kilkudziesięcioletnim stażem. Różnić się one będą nie tylko wiekiem. Im starsze mieszkanie, tym większe prawdopodobieństwo wyższych kosztów remontu.
Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, aby kupić odświeżony lokal. Co w żadnym wypadku nie oznacza, że taka nieruchomość nie powinna być przez Was sprawdzona. I też kwestia tego w jakim stanie jest budynek i na przykład instalacje.
Rynek wtórny to również szeroki dostęp do lokalizacji i duży wybór mieszkań. Zarówno w kwestii standardu, metrażu itd. Warto tutaj jednak zaznaczyć, że w ostatnich latach znacząco wzrósł udział rynku pierwotnego. Zarówno pod kątem szerokiego dostępu do lokalizacji jak i liczby mieszkań.
Stan mieszkania z rynku wtórnego
Stan mieszkania z rynku wtórnego nie musi być problemem. Przy założeniu, że kupujecie kilkuletni lokal. Problem polega na tym, że zwykle wybór pada na zdecydowanie starszą nieruchomość. Co powinno wzbudzić Waszą uwagę przy kupnie mieszkania? Przede wszystkim tania oferta. Pułapka może w takim wypadku leżeć po stronie niespecjalnie bezpiecznej lokalizacji. Ale problemem zwykle jest nie tylko stan lokalu, a także całego budynku. Nieruchomość to nie tylko nasze „cztery ściany”, ale też części wspólne. Nie mówiąc o instalacjach. W starszym budownictwie – takim o kilkudziesięcioletnim stażu – to te ostatnie mogą być problemem z punktu widzenia nabywcy mieszkania.
I tutaj bardzo istotna uwaga. Jeśli sami nie posiadacie takich umiejętności i nie czujecie się na siłach, aby ocenić stan nieruchomości z rynku pierwotnego, zdecydujcie się na pomoc fachowców. Na rynku jest mnóstwo firm, które się tym zajmują. W innym przypadku czeka Was kosztowny remont, który z taniego mieszkania zrobi finansową studnię bez dna. A to i tak nie jest największa komplikacja. Dużo większym problemem może być codzienne życie w nieruchomości mającą poważną wadę wynikającą z jej wieku. Może ona wynikać chociażby ze stanu wspominanych instalacji. Dlatego sprawdzenie kondycji nieruchomości przed dokonaniem zakupu jest tak istotne.
Ocena stanu technicznego mieszkania z rynku wtórnego
To jeden z najważniejszych aspektów związanych z nabyciem nieruchomości po właścicielu. Często polecanym rozwiązaniem jest skorzystanie z całościowego audytu technicznego mieszkania. Na rynku działają firmy, które się tym zajmują. Taki audyt jest przeprowadzany przez wykwalifikowanych pracowników (między innymi inżynierów), co daje pewność, że mieszkanie zostanie sprawdzone w odpowiedni sposób.
Oczywiście oceny stanu technicznego możecie również dokonać sami. W takim wypadku powinniście pamiętać o kilku sprawach. Po pierwsze ocenę stanu nieruchomości można podzielić na dwie części. Pierwsza z nich – zdecydowanie łatwiejsza – ocena tego co widać „gołym okiem”. Druga część to już sprawdzenie tego, co mogło zostać ukryte przez osobę sprzedającą i wad, które wykryć można przy użyciu odpowiedniego sprzętu.
Ocena stanu technicznego mieszkania obejmuje między innymi:
- kondycję ścian i tynków,
- piony, poziomy,
- stan drzwi i okien,
- stan podłogi,
- instalacje (gazowa, prąd itd.)
- termika lokalu przy użyciu kamery termicznej.
To główna część zadań jakie będzie trzeba wykonać przy sprawdzaniu nieruchomości z rynku wtórnego. Pamiętajcie o tym, że ocenie podlegać powinna również piwnica i balkon. Nie zapomnijcie też o dokładnym sprawdzeniu metrażu. Czy jest on zgodny z tym, co podał sprzedający.
Zakup mieszkania z rynku wtórnego – formalności i kwestie prawne
Zaczniemy od umów związanych z kupnem mieszkania „po właścicielu”. Formalności z tym związane też wymagają od Was pewnej wiedzy. Najczęściej w przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego podpiszecie dwie umowy. Pierwszą z nich określa się mianem umowy przedwstępnej. Jej wzór znajdziecie w Internecie. Jest to umowa, którą zawiera się w przypadku, gdy chcecie zarezerwować sobie mieszkanie. Obie strony zobowiązują się w niej do zawarcia tej właściwej umowy o sprzedaży lokalu. Ta z kolei jest zawierana w formie aktu notarialnego.
Tutaj warto podnieść pewną kwestię, która różni rynek wtórnego od pierwotnego. W tym drugim przypadku ochrona nabywcy jest zdecydowanie bardziej rozwinięta. To efekt działania tak zwanej ustawy deweloperskiej. Natomiast w pewnym stopniu kupujący mieszkanie z drugiej ręki może skorzystać z rękojmi.
Ta ostatnia dotyczy odpowiedzialności sprzedawcy względem nabywcy w sytuacji, gdy przedmiot sprzedaży ma wady fizyczne lub prawne. Te mogą być związane na przykład z obciążeniami, o których kupujący nie wiedział w momencie nabycia mieszkania. To może być hipoteka albo prawa osób trzecich. Wada fizyczna to z kolei sytuacja, w której to co kupiliście nie zgadza się na Waszą niekorzyść z umową notarialną. Polecamy zapoznać się z dokładnym opisem zawartym w kodeksie cywilnym (artykuł 5561). Taką wadą fizyczną może być na przykład to, że mieszkanie nie nadaje się do celu o którym kupujący poinformował sprzedawcę przed zawarciem umowy.
Wspomnieliśmy wyżej o przewadze rynku pierwotnego w kontekście bezpieczeństwa nabywcy. Zwłaszcza w ostatnich latach jeszcze bardziej polski ustawodawca o to zadbał. Przywoływana wyżej ustawa deweloperska daje duży komfort osobom, które chcą bezpiecznie kupić nowe mieszkanie.
Jeszcze jedna sprawa. Pamiętajcie o tym, że jeśli nabywacie nieruchomość z rynku wtórnego, musicie sami opłacić podatek od czynności cywilnoprawnej. Wynosi on 2% od rynkowej ceny mieszkania. Na zapłacenie podatku macie 14 dni. Przygotujcie się również na to, że jeśli kupicie takie mieszkanie z rynku wtórnego po okazyjnej, bardzo niskiej cenie, może się nim zainteresować urząd skarbowy. Taka transakcja musi być dobrze uargumentowana. Na przykład poprzez stan takiego mieszkania. Było ono tanie, bo wymagało bardzo gruntownych prac remontowych.
Stan prawny nieruchomości z rynku wtórnego – jak go sprawdzić?
To drugi poważny problem związany z nieruchomościami „po właścicielu”. Stan prawny mieszkania z rynku wtórnego może mieć bardzo skomplikowany charakter. Dlatego musicie go sprawdzić przed kupnem mieszkania. Istnieje kilka instrumentów, które pozwolą Wam zrobić. Najbardziej istotnym jest księga wieczysta.
W księdze wieczystej znajdziecie szereg przydatnych Wam jako potencjalnemu nabywcy informacji. Z tych, które są najważniejsze, na pewno trzeba wymienić dane o tym, kto jest właścicielem. Oczywiście tych informacji powinna Wam udzielić również osoba, z którą rozmawiacie na temat sprzedaży danego lokalu. To może być pośrednik lub ktoś wyznaczony przez właściciela. Taka sytuacja może mieć miejsce, gdy ten ostatni nie przebywa na stale w Polsce. Mieszkanie może być również sprzedawane przy udziale biura nieruchomości. W takiej sytuacji warto sprawdzić taka firmę. Ile lat jest na rynku? W jaki sposób działa? Czy miała problemy natury prawnej? To tylko kilka z pytań, na które powinniście poznać odpowiedź.
Kolejną ważną informacją jaką znajdziecie w księdze wieczystej jest ewentualne zadłużenie mieszkania. Jeśli ciąży na nim hipoteka, to w pierwszej kolejności pieniądze, które wykładacie na zakup nieruchomości przekazywane są bankowi, który udzielił kredytu hipotecznego.
Nie można też nie wspomnieć o prawach osób trzecich. I tutaj za przykład posłuży jedna z popularniejszych w ostatnich latach służebności nieruchomości. Przysługuje ona konkretniej osobie (opisanej z imienia i nazwiska). Przykładowo rodzice mogli przepisać mieszkanie swoim dzieciom, jednocześnie zastrzegając sobie prawo do korzystania z jego części aż do śmierci. W takiej sytuacji określa się ich mianem służebników. Załóżmy, że dzieci – już jako właściciele mieszkania – decydują o jego sprzedaży. Mogą to zrobić bez zgody rodziców. Jednak Wy jako potencjalni nabywcy musicie mieć świadomość, że ustanowiona służebność nie znika wraz ze zmianą właściciela takiej nieruchomości.
Wady i zalety mieszkania z rynku wtórnego
Kupno „używanego” mieszkania wiąże się z pewnymi kwestiami, które warto rozważyć przed jego wyborem. Dobrze jest znać zalety, jak i wady wyboru lokum z drugiej ręki.
Zalety
Cena to bez wątpienia jedna z większych zalet kupna mieszkania od kogoś. Warto w tym momencie zaznaczyć, że rynek pierwotny zareagował w pewnym momencie na tę kwestię. Coraz więcej deweloperów daje możliwość negocjacji ceny. Jeżeli już jesteśmy przy cenie, to kolejną zaletą rynku wtórnego jest fakt, że mieszkania są tańsze od nowych. Oczywiście wiąże się to się z ich stanem (określmy go mianem „przebiegu”), ale o tym niżej.
Wśród zalet bardzo często wymienia się kwestię tego, że mieszkanie jest dostępne praktycznie od ręki. To dla wielu osób jedna z podstawowych kwestii, jaką kierują się szukając mieszkanie z drugiej ręki. Taki zakup możemy dość szybko sfinalizować i praktycznie od razu w nim zamieszkać. Jeśli dysponujemy gotówką, to w zasadzie wprowadzenie się do niego zajmie nam kilkanaście dni. Tak naprawdę kwestią jest jedynie skompletowanie pewnych dokumentów i dokonanie opłat.
Do plusów kupowania mieszkania z rynku wtórnego można zaliczyć to, że bardzo często poprzedni właściciele zostawiają część umeblowania. Zwykle dotyczy to łazienki i kuchni. Można to rozpatrywać jako zaletę, ale również i wadę. Nasz gust niekoniecznie musi się przecież pokrywać się z tym co zastaniemy w takim mieszkaniu. Nierzadko też jest to umeblowanie „przechodzone”. Może się więc to wiązać z kosztami renowacji. Zwłaszcza w przypadku kuchni jest szczególnie ważne, aby umeblowanie było naprawdę najlepszej jakości.
Lokalizacja jest kolejną zaletą. W przypadku mieszkania z rynku wtórnego zwykle „widać” jak wygląda najbliższa okolica. Nowe osiedla budowane są coraz częściej na obrzeżach miast, gdzie zabudowa dopiero powstaje. Istnieje ryzyko, że w pewnym momencie będziemy mieli za oknem niechciane sąsiedztwo, ot chociażby w postaci drogi szybkiego ruchu.
Wybierając mieszkanie z rynku wtórnego można zwykle dobrze rozejrzeć się po okolicy. Czy to co w niej jest odpowiada preferencjom i oczekiwaniom kupującego. Rozejrzeć oznacza też wypytać dokładnie o sąsiadów. Z kim przyjdzie nam dzielić wspólną przestrzeń. Nie wszystkie możliwe problemy uda nam się w ten sposób wyłapać, ale na pewno pozyskane informację będą miały przełożenie na decyzję o ewentualnym zakupie.
Co istotne wybór mieszkania z rynku wtórnego to zwykle bardzo dobrze rozwinięta infrastruktura. W okolicy mamy komunikację miejską, sklepy, przedszkola, szkoły i przychodnię lekarska. Nowe osiedla najczęściej (chociaż nie jest to oczywiście regułą) budowane są na obrzeżach miast. I z infrastrukturą możemy mieć problem. Są jednak wyjątki. Osiedle Skyres z jednej strony jest oddalone kilka minut od ścisłego centrum Rzeszowa. To daje możliwość swobodnego dostępu do urzędów i miejsc rozrywki, które się w nim znajdują. Niedaleko osiedla jest zlokalizowane największe na Podkarpaciu centrum handlowe (Galeria Rzeszów). Warto również wspomnieć o bliskości autostrady A4 (6 minut samochodem) i lotniska w Jasionce (10 minut autem).
Wady rynku wtórnego
Zaczniemy od ceny, która co prawda jest zaletą, ale może również okazać się wadą. Używane mieszkanie bardzo często wymaga remontu. To niestety spowoduje, że początkowa okazyjna cena w ostatecznym rozliczeniu już taka nie będzie. Dlatego przed zakupem takiego mieszkania trzeba bardzo dokładnie mu się przyjrzeć.
Odrębną sprawą, aczkolwiek związaną z finansami, jest skorzystanie z pomocy pośrednika z biura nieruchomości. Jeśli sami nie mamy zbyt dużo czasu, możemy zlecić znalezienie mieszkania z rynku wtórnego (chociaż oczywiście nie tylko) dla nas. Wiąże się to oczywiście z dodatkowymi kosztami, które będzie musieli ponieść.
Kolejna sprawa, która może być wadą (chociaż to znowu kwestia perspektywy) to sąsiedztwo. Wiadomo, że inaczej będzie ono wyglądało w bloku, który na przykład budowano 50 lat temu, a inaczej na nowym osiedlu. Nie każdy za zaletę uzna mieszkanie obok osób starszych. Z drugiej strony sąsiedzi w tym pierwszym przypadku mogą tworzyć zżytą grupę, chętną do pomocy nowym mieszkańcom.
Stare budownictwo to niestety przestarzałe technologie. Trzeba mieć świadomość, że wybór takiego mieszkania oznacza zgodę na pewne niedogodności i brak nowoczesnych rozwiązań dostępnych na rynku pierwotnym. Mogą one dotyczyć zarówno samego budynku (np. brak wind), jak i mieszkań (na przykład problemy z wodą). W przypadku rynku wtórnego również infrastruktura osiedla może stać się wadą. Za idealny przykład posłuży parking. Bardzo często „wciśnięty” między blokami z brakiem indywidualnych miejsc. Do tego najczęściej jest ich po prostu za mało. O dostępie do garażu można jedynie pomarzyć.
A to niejedyny problem. Chociaż zdarzają się sytuacje w którym mieszkanie wygląda jak nowe, to częściej będziemy musieli trochę czasu i pieniędzy w nie włożyć. Zwłaszcza jeśli trafimy na „okazja – tanie”. Z dużym prawdopodobieństwem czeka nas remont. Może się okazać, że początkowa, okazyjna cena szybko urośnie o dodatkowe koszty związane z remontem. Te zależne są między innymi od tego czy decydujemy się na przeprowadzenie remontu samemu, czy zlecimy go fachowcom.
Wróćmy do tematu szybkiej finalizacji zakupu mieszkania. Jak zostało wspomniane nie musi to być zaletą. Jeśli nie dopatrzymy pewnych spraw (a gdy działamy szybko, istnieje większe ryzyko takiej sytuacji), może nas czekać przykra niespodzianka. Chociażby zakup mieszkania z lokatorem (zwykle jednak takie sytuacje dotyczą licytacji komorniczych). Dlatego warto wcześniej zorientować się jak wygląda ta kwestia. Przed dokonaniem zakupu sprawdźmy czy w mieszkaniu nie są zameldowane osoby trzecie. Niezależnie od tego czy wybieramy lokal z licytacji komorniczej, czy od osoby prywatnej, musimy zrobić tę samą rzecz. Należy sprawdzić księgę wieczystą.
Jeśli jesteście jednak zainteresowani zakupem mieszkania z rynku pierwotnego, to zapraszamy do kontaktu z Nami. Jesteśmy również dostępni w biurze przy ulicy Warszawskiej 18. Od poniedziałku do piątku (9-17). Zapraszamy także do zapoznania się z naszą ofertą mieszkań na terenie Rzeszowa.
