Niewiele osób może sobie pozwolić na sfinansowanie zakup mieszkania lub domu gotówką. Dużo częściej wiąże się z to z wizją zaciągnięcia kredytu i spłacania go przez lata. Zanim jednak się zdecydujemy na takie rozwiązanie, koniecznie powinniśmy poznać podstawowe informacje na jego temat.
Czym jest kredyt?
Można go określić jako rodzaj umowy, który zawarty jest między kredytobiorcą a bankiem. Jest ona zawierana w formie pisemnej. Bank zobowiązuje się w niej do udostępnienia pewnej określonej kwoty. Istotne w tym wypadku jest również jej przeznaczenie, a także czas na którą ją pożyczamy. Kredytobiorca z kolei jest zobowiązany do zwrócenia określonej kwoty, najczęściej w transzach (raty kredytu) z doliczonymi odsetkami. Dodatkowo uwzględnia się też prowizję dla banku. Osoba biorąca kredyt wykorzystuje tę kwotę na określony cel.
Kredyt jest określany mianem rodzaju (często pojawia się przymiotnik „specyficzny”) stosunku zobowiązania. Występują w nim takie cechy jak zwrotność i celowość.
Kredytobiorcą może być osoba fizyczna, prawna a także jednostka organizacja nieposiadająca osobowości prawnej. Pod tym ostatnim pojęciem kryją się między innymi: spółki jawne, partnerskie czy wspólnota mieszkaniowa.
Rodzaje kredytu – kredyt hipoteczny, kredyt mieszkaniowy, kredyt konsumpcyjny
Na początek jedna dość istotna informacja. Kredyt może mieć charakter odnawialny lub nieodnawialny. W tym pierwszym przypadku cechą jest to, że jego spłaty zwiększają kwotę możliwą do wypłaty. Nieodnawialny można wykorzystać tylko raz.
Istnieje kilka typów kredytów. Można być on przeznaczony dla podmiotów gospodarczych lub osób fizycznych. Na razie skupimy się na tej drugiej grupie. W ramach udostępnienia pewnej kwoty dla osoby fizycznej możemy wyróżnić m.in. kredyt mieszkaniowy i kredyt konsumpcyjny.
Kredyt mieszkaniowy
Pierwszy z wymienionych interesuje nas tutaj najbardziej. Dzieli się on na kredyt hipoteczny i taki w którym zabezpieczenie jest inne niż hipoteka. W tym miejscu warto wyjaśnić to pojęcia. Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości. Jest to rodzaj zabezpieczenia wierzytelności, dzięki któremu wierzyciel ma prawo do egzekucji należności. Hipoteka jest ustanawiana na rzecz wierzyciela w postaci aktu notarialnego i zapisuje się ją do księgi wieczystej. Daje ona możliwość przejęcia nieruchomości, jeżeli dłużnik nie spłaca swoich zobowiązań. Jest najbardziej popularnym rodzajem zabezpieczenia kredytu hipotecznego i służy do zabezpieczania zobowiązań finansowych, które mamy wobec banku czy innej instytucji pożyczkowej. W przypadku Polski jeśli chcemy wziąć tego typu kredyt, nieruchomość musi się znajdować na terenie RP. Co istotne hipoteka nie jest jedynym zabezpieczeniem. Kredytobiorca decydując się na taki kredyt ręczy również swoim majątkiem. I to zarówno obecnym jak i przyszłym.
Koszty związane z kredytem hipotecznym to między innymi prowizja, ustanowienie hipoteki i ubezpieczenie od zdarzeń losowych. Zabezpieczeniem może być poręczenie od osoby trzeciej.
Kredyt konsumpcyjny
Kredyt konsumpcyjny może być gotówkowy lub samochodowy. W tym ostatnim wypadku zabezpieczeniem jest kupowany pojazd. Kredyt gotówkowy udzielany jest na dowolny cel. Co istotne na krótszy okres niż opisany wyżej hipoteczny. Od kredytu gotówkowego można zgodnie z prawem odstąpić w ciągu 14 dni bez ponoszenia żadnych konsekwencji. Istnieje możliwość spłacenia go w całości w dowolnym momencie (oczywiście granicą jest okres kredytowania lub inaczej okres spłaty, na jaki podpisaliśmy umowę).
Jeśli chodzi o kredyty dla podmiotów gospodarczych to istnieje kilka ich rodzajów. Jednym z nich jest obrotowy. Przeznaczony jest na bieżące finansowanie działalności danego przedsiębiorstwa. Może być on związany na przykład z pokryciem kosztów zatrudnienia pracowników.
Czym jest zdolność kredytowa i jak ją sprawdzić?
Jeśli na inwestycję w nasze nowe mieszkanie będziemy potrzebowali pożyczki, musimy pamiętać o kilka istotnych sprawach. Jedną z nich jest zadbanie o naszą wiarygodność kredytową. To element bezcenny jeśli zależy nam na udzieleniu pożyczki.
To można powiedzieć kluczowe dla banku. Czy klient posiada zdolność kredytową? To czy dostaniemy pożyczkę, jest zależne od tego jak ona wygląda. Banki nie udzielają pożyczki – zwłaszcza na kupno mieszkania – w sposób pochopny.
Analiza naszej zdolności kredytowej jest podzielona na dwie części. Pierwszą z nich określa się jako ilościową. Druga to jakościowa. Analiza ilościowa dotyczy przede wszystkim naszej sytuacji finansowej. Tego jakie mamy dochody i jak wygląda obecne zadłużenie. Istotne są również miesięczne koszty utrzymania nabywcy.
W przypadku analizy pod kątem jakościowym sprawdzane są między innymi nasze cechy indywidualne. W tym wypadku chodzi o wiek, stan cywilny, wykształcenie i pracę. Drugą kwestią jest historia kredytowa. I na tym ostatnim się skupimy. Bo to między innymi buduje naszą wiarygodność kredytową.
Im lepsza, tym pewniejszym stajemy się dla banku klientem. Jeśli do tej pory nie posiadaliśmy żadnych zobowiązań, to wcale nie oznacza dobrej pozycji w negocjowaniu umowy kredytowej. W pewnym sensie nic o nas nie wiadomo. Posiadanie jakiegokolwiek obciążenia (chociażby debetu) i jego spłacanie (w taki lub inny sposób) daje bankowi pewną informację na temat naszej wiarygodności kredytowej.
Scoring kredytowy
Ważną sprawą jest scoring kredytowy. To metoda jaką ocenia się właśnie naszą wiarygodność kredytową. Ma na nią wpływ chociażby to, czy posiadając debet np. regularnie go wykorzystujemy. Jeśli zrobimy to raz na jakiś czas (nawet kilka miesięcy pod rząd), nic złego się nie stanie. Jeśli jednak robimy to regularnie, będzie miało to negatywne przełożenie na wspomniany scoring.
Pozytywna historia kredytowa w BIK i jej budowanie może być długotrwałe, ale jest bardzo istotne. Jeśli będziemy chcieli zaciągać więcej niż jeden kredyt – wręcz niezbędne. Musimy mieć świadomość tego, że zła historia to między innymi wyższa marża nakładana przez bank. Kredyt, który otrzymamy będzie mniejszy. Do tego nierzadko przyznany na krótszy okres. Zła historia to też w końcu wyższa prowizja jaką będziemy musieli zapłacić. Oczywiście istnieje też w takim wypadku ryzyko, że w ogóle nie zostanie nam udzielony kredyt.
Jedną z metod budowania naszej wiarygodności jest posiadanie karty kredytowej. Jeśli się na nią zdecydujemy, to musimy pamiętać – jeśli zależy nam na dobrej historii – by nie przekraczać dostępnego limitu. We wspominanym raporcie takie informacje również się znajdują. Warto również – jeśli braliśmy wcześniej kredyt i go spłaciliśmy – sprawdzać czy bank taką informację (o tym, że już nie mamy zobowiązania) podał do BIK.
Czym jest BIK?
To Biuro informacji kredytowej. To przedsiębiorstwo założone między innymi przez Związek Banków Polskich. Jego zadaniem jest gromadzenie informacji na temat naszej (czyli klientów). historii kredytowej. BIK działa na podstawie art. 105 ustawy o Prawie bankowym (z 1997 z późniejszymi zmianami). I to właśnie w nim zgromadzone są informacje na temat naszych kredytów i obciążeń, tego jak je do tej pory spłacaliśmy. Bank w którym ubiegamy się o pożyczkę pobiera ten raport.
Raport z BiK
W trakcie analizowania zdolności kredytowej istotny jest raport BIK. Przed zgłoszeniem się do banku warto samemu dokładnie zweryfikować swoją historię w tej kwestii. W sytuacji, gdy ktoś chcący wziąć pożyczkę, miał wcześniej problem ze terminowym spłacaniem, może mieć trudność z jej uzyskaniem.
Informacje we wspomnianym raporcie dotyczą ostatnich pięciu lat. Wpis negatywny w jest usuwany po takim okresie. Co istotne, od momentu ustania zobowiązania. Są banki, które przy sprawdzaniu wspomnianego raportu, biorą pod uwagę krótszy okres.
Kwestia wartości nieruchomości
To dość istotna sprawa. Nieruchomość ma stanowić zabezpieczenie pełnej spłaty. Od tego jak zostanie ona wyceniona, zależy nie tylko możliwa kwota kredytu, ale też jego warunki. Pod tym kątem sprawdza się między innymi zweryfikowanie możliwej kwoty sprzedaży takiego mieszkania. Na podstawie ofert nieruchomości o podobnym metrażu.
Istnieje również operat szacunkowy. Można go określić jako oficjalną formę wyceny mieszkania. Dokonuje jej rzeczoznawca. Operat to urzędowy dokument. Wycena może być dokonana na podstawie porównania z innymi nieruchomościami. Warto mieć też świadomość, że jest ona zwykle bardzo dokładna. Bierze się pod uwagę wiele czynników (w tym na przykład standard wykończenia, czy stan nieruchomości).
Odrzucenie przez bank wniosku na zakup nieruchomości – jaki może być powód?
W zasadzie banki nie mają obowiązku informować dlaczego podjęły taką decyzję. Odrzucenie wniosku nie jest niestety sytuacją rzadką. Warto wiedzieć jakie czynniki mogą powodować, że nie zostanie nam przyznany kredyt hipoteczny. Tak aby je zminimalizować.
Przede wszystkim jednak musimy wiedzieć, że bank analizuje również czynniki, które nie są od nas zależne. To między innymi ryzyko kredytowe w odniesieniu do grupy do której zostaniemy przypisani.
Wiek
Jednym z kryterium jest to ile lat ma wnioskodawca. Po pierwsze – co oczywiste – osoba musi mieć ukończone 18 lat. Banki w przypadku przyznawania z pewnym dystansem patrzą na osoby starsze. Istotne jest też to, na jaki okres zaciągany jest kredyt. A dokładniej rzecz biorąc to w jakim wieku będziemy kończyć go spłacać.
Seniorzy mogą skorzystać z takiej formy pożyczki, ale w tym wypadku bardzo istotny będzie czas w którym należy ją spłacić. Tutaj trzeba się przygotować na krótki okres (zwykle 10 do 20 lat). Natomiast trzeba nastawić się na gorsze warunki udzielenia kredytu. Chociażby dlatego, że dla banku większym ryzykiem jest spłacanie go przez osobą będącą na emeryturze, niż aktywną zawodowo.
Zdolność kredytowa
W największym skrócie jest to możliwość spłaty kredytu (wraz z odsetkami) w terminie określonym w warunkach umowy. Analizę wspomnianej zdolności można podzielić na dwie główne części. Pierwsza z nich – ilościowa – to określanie naszej sytuacji finansowej. W tym wypadku bierze się pod uwagę między innymi uzyskiwane dochody, koszty utrzymania i obecne zadłużenie.
Druga część – jakościowa – będzie obejmowała takie sprawy jak wspominany wyżej wiek, stan cywilny, status mieszkaniowy i majątkowy. Istotne są też staż pracy, wykonywany zawód i historia kredytowa. Odrzucenie wniosku może być efektem negatywnej oceny naszej zdolności.
Mieszkanie bez wkładu własnego czy z?
Jeśli bierzesz kredyt na mieszkanie, prawdopodobnie będziesz musiał wnieść wkład własny. Oznacza to, że musisz zapewnić część kosztów mieszkania z góry, aby pożyczkodawca mógł rozważyć udzielenie Ci pożyczki. Wysokość wkładu własnego zależy zazwyczaj od tego, ile pieniędzy pożyczasz i jaka jest Twoja ocena kredytowa. Ważne jest, aby wiedzieć, ile pieniędzy trzeba zapewnić z góry przed podpisaniem jakichkolwiek dokumentów, aby można było odpowiednio zaplanować. Obecnie banki wymagają 20 proc. wkładu własnego. Jednak możliwe jest uzyskanie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego lub z niższym jego procentem. Dzieje się to jednak przy spełnieniu dodatkowych warunków, np. przy dodaniu do kredytu kwoty zabezpieczenia. Im niższy będzie wkład własny, tym wyższa będzie wspomniana kwota zabezpieczenia i tym samym całkowita kwota kredytu. Dlatego, jeżeli tylko mamy taką możliwość, zawsze najlepszym rozwiązaniem jest wpłata przynajmniej wspomnianych 20 procent wartości.
