W ostatnich latach nowoczesne osiedla osiągnęły ogromną popularność wśród nabywców nieruchomości. Zakup nieruchomości z rynku pierwotnego jest nieco mniej skomplikowany niż lokalu po właścicielu. Trzeba jednak się do niego odpowiednio przygotować.

Czym jest rynek pierwotny?

Tym pojęciem opisuje się nowe mieszkania i lokale bez właściciela. Kupuje się je bezpośrednio od dewelopera. Bardzo często pojawia się określenie „dziura w ziemi”. Faktem jest, że nierzadko faktycznie kupuje się mieszkanie w budynku, który dopiero powstaje. Ważne – i podkreślimy to też później – że klienci deweloperów są w tym w kontekście odpowiednio zabezpieczeni. Można też znaleźć nowe mieszkanie, które istnieje już fizycznie. Deweloperzy mają też takie lokale w swoich ofertach.

Rynek nieruchomości od dewelopera to nie tylko mieszkania. Na nowo powstających osiedlach deweloperzy budują również lokale o charakterze handlowo–usługowym. Wiele firm chętnie je kupuje, a także wynajmuje. Mieszkańcy osiedli z pierwszej ręki mogą się dzięki temu cieszyć bogactwem sklepów i punktów usługowych.

Rynek pierwotny wykazuje wiele różnic w stosunku do starszego budownictwa. Jedną z nich chcielibyśmy mocno podkreślić. Nowo powstające budynki, w przeciwieństwie do starych, mają obowiązek posiadania księgi wieczystej. Znajdują się w niej bardzo istotne informacji z punktu widzenia nabywcy. Jej lektura może uchronić Was przed kupnem zadłużonego mieszkania czy nieruchomości do której prawa posiadają osoby trzecie. To przede wszystkim domena nieruchomości z drugiej ręki.

Dlaczego inwestycja w mieszkanie z rynku pierwotnego to dobry pomysł?

Jedną z częściej podawanych zalet w porównaniu do nieruchomości, która miała już co najmniej jednego właściciela, jest możliwość zaprojektowania wnętrz i ich łatwiejszego wykończenia. Wiele osób woli nowe mieszkanie. Takie z którym będzie się mogło zidentyfikować jako pierwszy i jedyny właściciel.

To oczywiście nie jest najważniejszy czynnik, który wpływa na kupno nieruchomości właśnie z pierwszej ręki. Nowe budownictwo to przede wszystkim rozwiązania wpływające na komfort i bezpieczeństwo. Dotyczą one nie tylko samych mieszkań, ale też okolicy i całego osiedla. Mamy tutaj na myśli między innymi takie sprawy jak oświetlenie, monitoring, czy progi zwalniające. To oczywiście tylko ułamek rozwiązań stosowanych na rynku pierwotnym.

Wybór tego ostatniego wiele osób motywuje też szerokim dostępem do lokalizacji. Ten z kolei może różnić się zależnie od miasta. Natomiast niezaprzeczalnym faktem jest to, że na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat znacząco zwiększyła się pula lokalizacji w których można kupić mieszkanie prosto od dewelopera. To już nie tylko przedmieścia, ale również serce miasta. Miejsce, które chętnie wybierają młode osoby, rozpoczynające swoje dorosłe życie zawodowe. Zwolennicy mieszkań z drugiej ręki często podkreślają też, że są one tańsze. Jednak obecnie średnia cena mieszkania od dewelopera wcale nie odbiega od tej dla starego budownictwa.

Zakup mieszkania od dewelopera – od czego zacząć?

Zanim zaczniecie szukać miejsca, w którym spędzicie najbliższe kilkadziesiąt lat życia trzeba określić potrzeby i możliwości finansowe. Te drugie nierzadko weryfikują możliwości jakie przyjdzie Wam rozważyć. Zacznijmy jednak od potrzeb. Tutaj przede wszystkim pod uwagę bierze się lokalizację, w jakiej chcecie zamieszkać, a także pewne ogólne cechy mieszkania. Mamy tutaj na myśli między innymi metraż i ilość pomieszczeń. To także piętro i orientacja według stron świata.

Kolejna, to wspominane możliwości finansowe, czyli ile jesteście w stanie przeznaczyć na mieszkanie od dewelopera. Pojawi się zapewne kwestia kredytu hipotecznego. To w zasadzie odrębna kwestia, która za chwilę się zajmiemy. Kiedy określicie potrzeby i możliwości finansowe można przejść do kolejnego kroku. To sprawdzenie jak wygląda rynek pierwotny w danym mieście. To właśnie w czasie tego kroku zaczniecie sprawdzać lokalizacje i tworzyć listę lokali, które moglibyście kupić.

Jak sprawdzić zdolność kredytową?

Niezależnie od tego czy decydujecie się na nowe, czy jednak starsze budownictwo zapewne będziecie brali kredyt na kupno nieruchomości, bowiem mało kto może zdecydować się na kupno mieszkania za gotówkę. Zanim zaczniecie sprawdzać oferty banków, powinniście ocenić możliwość dostania pożyczki, czyli sprawdzić swoją zdolność kredytową. Banki też to oczywiście zrobią, zanim zdecydują o udzieleniu Wam pożyczki.

Jak wygląda sprawdzanie zdolności kredytowej? W przypadku banków jest ona podzielona na dwie analizy. Pierwszą z nich określa się mianem ilościowej. To w największym skrócie ocena Waszej sytuacji finansowej. Brane są pod uwagę między innymi uzyskiwane dochody i koszty utrzymania (czynsz, rachunki itp.). Analiza finansowa to także Wasze obecne zadłużenie. To mogą być pożyczki, które aktualnie spłacacie. To również wysokość zadłużenia na karcie kredytowej. Drugi etap to analiza jakościowa. Można ją opisać jak sprawdzenie czy kredytobiorca będzie skłonny do wywiązania się z danego zobowiązania.

Analiza jakościowa zdolności kredytowej:

• wiek, stan cywilny i liczba osób na utrzymaniu,
• obecny status mieszkaniowy i majątkowy,
• wykształcenie, zawód i staż pracy,
• historia kredytowa.

Zanim w ogóle zdecydujecie się na pożyczkę w banku powinniście sprawdzić swoją historię w BIK. To Biuro Informacji Kredytowej. Dowiecie się tego w jaki sposób spłacaliście dotychczasowe pożyczki. Czy przypadkiem nie macie jakiejś nieuregulowanej płatności. Warto to zweryfikować.

Poszukiwanie mieszkania na rynku pierwotnym – lokalizacja

Ta ostania jest najczęściej wymienianym aspektem związanym z nabyciem domu dla siebie. To właśnie odpowiednia lokalizacja jest czynnikiem przeważającym w decyzji o kupnie mieszkania. Rynek pierwotny przez wiele lat był kojarzony przede wszystkim z przedmieściami. Nowe osiedla powstawały na obrzeżach miast. Taką lokalizację najchętniej wybierały rodziny z małymi dziećmi. Nie tylko dlatego, że charakteryzuje je wysoki poziom bezpieczeństwa i spokoju. Takie osiedla mają bardzo dobrze rozbudowane zaplecze handlowo–usługowe. Po drugie, warto wskazać, że rozwinięta jest również baza oświatowa. Obecność żłobków, przedszkoli i szkół podstawowych w najbliższej okolicy, to coś na co warto zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania jeśli mamy, bądź planujemy mieć dzieci.

Warto jednak wskazać, że ostatnie lata to ogromne zmiany dotyczące mieszkań z pierwszej ręki. W tym również w aspekcie dostępnych lokalizacji. W wielu miastach w Polsce można bez trudu znaleźć nowoczesne osiedla położone bliżej centrum. A nawet bezpośrednio w sercu miasta. Rynek nowych mieszkań stał się w tym względzie bardzo atrakcyjny. Wiele w kwestii dostępności lokalizacji nowych osiedli zależy oczywiście od specyfiki miasta. Inaczej wygląda to na przykład w Krakowie niż w Rzeszowie. Akurat stolica Podkarpacia może się pochwalić ogromną ilością nowoczesnych osiedli powstających w różnych jej punktach. Za przykład posłuży tutaj osiedle Skyres i Bella Dolina.

Szukając lokalizacji dla siebie trzeba zwrócić uwagę nie tylko na to, w jakiej części miasta się ona znajduje. Również najbliższa okolica Waszego – być może przyszłego – mieszkania powinna zostać dobrze sprawdzona. Niezależnie od tego, czy wybieracie rynek pierwotny czy jednak wtórny. To przecież miejsce, w którym być może spędzicie następne kilkadziesiąt lat.

Nieruchomości z rynku pierwotnego – nowoczesne rozwiązania

To kolejna często wymieniana korzyść nabycia mieszkania na nowych osiedlach. Te rozwiązania dotycząca wielu aspektów związanych z codziennym życiem. Wymienienie wszystkich w jednym miejscu to bardzo karkołomne zadanie. Część z tych nowoczesnych rozwiązań dotyczy planowania przestrzennego najbliższej okolicy. Tego, co znajduje się wokół bloku czy w niedalekiej odległości od niego.

Jeszcze 20 lat temu rynek nowych mieszkań był kojarzony z osiedlami położonymi pośrodku niczego. Z nie do końca rozwiniętym zapleczem handlowo–usługowym. Oczywiście wraz z rozwojem takiego osiedla sytuacja ulegała poprawie. Natomiast kiedy wprowadzamy się do mieszkania, chcemy, aby ono i najbliższe jego otoczenie spełniały w największym stopniu nasze wymogi i potrzeby.

Obecnie budowane osiedla to przede wszystkim rozbudowane zaplecze handlowo–usługowe, jak również obecność terenów rekreacyjnych i zielonych. Nowoczesne rozwiązania przejawiają się także w zabezpieczeniu życia mieszkańców. Mamy tutaj na myśli między innymi zaplanowanie ruchu drogowego na osiedlu. Zapewnienie bezpieczeństwa mieszkańcom poruszającym się po chodnikach i ulicach. Warto również zwrócić uwagę na monitoring. Można mieć na ten temat różne zdania, ale z perspektywy rodzica, to naprawdę dobre rozwiązanie zwiększające poczucie bezpieczeństwa.

Ekologia i energooszczędność na nowoczesnych osiedlach

To kolejna korzyść z wyboru rynku pierwotnego. Coraz częściej przytaczana i mocniej wybrzmiewająca. Zwłaszcza w kontekście podwyżek cen energii. I tutaj znowu mamy do czynienia ze wspomnianymi wcześniej nowoczesnymi rozwiązaniami. Jest ich na tyle dużo, że zasługują one na odrębny akapit.

Już na etapie projektu budowy osiedla z rynku deweloperskiego pojawia się szereg koncepcji, których celem jest stworzenie miejsca przyjaznego naturze, a jednocześnie odpowiadającego na potrzeby mieszkańców. Przeprowadzane są między innymi perspektywy, które dają odpowiedź deweloperowi, w jaki sposób to zrobić.

Wspomniana wyżej energooszczędność i obniżenie rachunków mieszkańców to chociażby materiały jakich obecnie używa się do budowy, ale również wykańczania nieruchomości. Jaskrawym i jednocześnie najlepiej oddającym to co napisaliśmy rozwiązaniem są okna. Kto miał okazję wynajmować – na przykład w czasie studiów – 15 i 20 lat temu mieszkanie z rynku wtórnego, pewnie pamięta ich wątpliwą szczelność. Obecnie wykorzystuje się rozwiązania, które chronią przed ubytkiem ciepła z domu. To – oczywiście w połączeniu z innymi czynnikami – pozwala obniżyć rachunki za ogrzewanie.

Energooszczędność objawia się na rynku pierwotnym na wiele różnych sposobów. Zarówno w skali mikro (wspomniane okna), jak i makro. W tym ostatnim przypadku często podaje się bryłę budynku. Im mniej ma ona załamań, tym lepiej. To rozwiązanie, które wykorzystuje się obecnie przy budowaniu nowoczesnych osiedli.

Co z ekologią? Ona również wyraża się w wielu małych i dużych kwestiach. Oszczędzanie energii to jedno z nich. Oczywiście i sami mieszkańcy mogą się do tego przyczynić. Niech za przykład posłuży tutaj bardzo popularne w ostatnim czasie oświetlenie LED. Nie można też nie wspomnieć o coraz większej liczbie punktów do ładowania samochodów elektrycznych. Są nie tylko przy stacjach benzynowych czy na parkingach galerii handlowych, ale pojawiają się na nowo budowanych osiedlach.

Kolejne rozwiązanie to alternatywne źródła energii. Osiedla deweloperskie wykorzystują je do zapewnienia podstawowych potrzeb mieszkańców, jak i funkcjonowania takiego miejsca. Oświetlenie go przy pomocy wykorzystania fotowoltaiki. W ten sposób odciążając sieć energetyczną miasta. To także rozwiązanie, które pozwala zapewnić prąd częściom wspólnym budynków.

Odrębną, ale oczywiście niezwykle istotną kwestią jest dostęp do terenów zielonych. I rzecz jasna znajdziecie w Polsce deweloperów, którzy traktują ten aspekt po macoszemu. Ale w ostatnich latach ta sytuacja się zmienia. Dostęp do terenów zielonych i rekreacyjnych staje się normą, ale nie luksusem.

Tutaj też warto zaznaczyć, że wszystkie powyżej wymienione rozwiązania, mają przede wszystkim wpływ na komfort mieszkańców. Na to, co z naszej perspektywy jako kupującego daną nieruchomość jest po prostu najważniejsze.

Bezpieczne kupno mieszkania od dewelopera – umowa deweloperska i ustawa deweloperska

To kolejna korzyść z wyboru rynku deweloperskiego. W ostatnich latach pojawił się szereg rozwiązań, jak również dopracowano te istniejące wcześniej. Cel jest jeden – zwiększyć bezpieczeństwo osoby kupującej mieszkanie od dewelopera. I to właśnie rynek deweloperski w porównaniu ze starszym budownictwem wypada zdecydowanie lepiej.

Księga wieczysta – dokument w którym znajdziecie wiele bardzo ważnych z perspektywy kupującego informacji na temat konkretnej nieruchomości. Jak już wspominaliśmy, każdy nowo powstający budynek musi ją posiadać. Za to nie wszystkie nieruchomości z rynku wtórnego ją mają. A znajdują się w niej między innymi informacje na temat zadłużenia i ewentualnych praw osób trzecich do mieszkania. Informacje niezbędne jeśli chcecie kupić taki lokal.

Kolejną formą zabezpieczenia praw kupującego jest obowiązująca od paru lat tak zwana ustawa deweloperska. W ubiegłym roku została ona w znacznym stopniu poprawiona. Doprecyzowano wiele zapisów. Wszystko po to, aby w jak najbardziej klarowny i przejrzysty sposób opisać kontakt na linii deweloper – nabywca mieszkania i zapewnić temu ostatniemu bezpieczeństwo, chroniąc jego prawa i pieniądze. Reguluje ona zasady umów podpisywanych między firmą sprzedającą mieszkania a kupującymi.

Skupmy się na wymienionych przed chwilą pieniądzach. Często w przypadku rynku pierwotnego nabywa się pewną wizję. Budynek jest na etapie początkowych prac lub wręcz na razie jest to jedynie dziura w ziemi, a do odbioru mieszkania jeszcze sporo czasu. Wzięcie kredytu wydaje się w takiej sytuacji ogromnym ryzykiem. Podobnie jak zapłacenie całej kwoty z własnej kieszeni. W jaki sposób rozwiązano ten problem? Pieniądze klienta trafiają na rachunek powierniczy w danym banku. Zostaną one przekazane na rzecz dewelopera dopiero w momencie, gdy poziom zaawansowania budowy budynku będzie na tyle wysoki, że bank uzna deweloper doprowadzi taki projekt do końca.

To jednak nie wszystko. Umowa między deweloperem a kupującym musi zawierać szereg elementów, które w precyzyjny sposób określają co, gdzie i kiedy zostanie wybudowane. Na koniec warto jeszcze zaznaczyć, że obecnie funkcjonująca ustawa deweloperska rozszerza katalog umów w przypadku których ona obowiązuje.

Jeśli szukacie mieszkania prosto od dewelopera w Rzeszowie, to zapraszamy do kontaktu z Nami. Jesteśmy także dostępni w naszym biurze przy ulicy Warszawskiej 18. Od poniedziałku do piątku (między godziną 9 a 17).