Co trzeba sprawdzić przed zakupem mieszkania z rynku wtórnego?

 

 

Kupując mieszkanie z rynku wtórnego dobrze jest sprawdzić, czy przypadkiem nie posiada ono współwłaściciela. A jeśli tak to czy również on wyraża zgodę na jego sprzedaż. Wspomniane zaświadczenie możemy uzyskać bezpośrednio od osoby z którą rozmawiamy na temat nabycia lokalu. Istnieje również możliwość zdobycia takiego dokumentu samemu. Wystarczy udać się do urzędu gminy, który jest właściwy dla lokalizacji mieszkania, będącego naszym celem.

 

 

To w zasadzie pierwsza rzecz jaką powinniśmy zrobić decydując się na wybór mieszkania z rynku wtórnego. Umowę możemy zawierać nie tylko z właścicielem lokalu, ale również jego pełnomocnikiem. Co w tym drugim wypadku należy sprawdzić? Przede wszystkim jaka jest forma pełnomocnictwa. Czy w jego ramach osoba ta jest upoważniona do sprzedania lokalu. O tym dalej.

 

 

To konieczność. To dzięki niej uzyskamy wspomnianą wyżej informację. Czym jest księga wieczysta? To dostępny publicznie rejestr przedstawiający stan prawny mieszkania. To właśnie w niej sprawdzimy kto jakie prawa ma do danego lokalu. Czyli między innymi czy rozmawiamy z właścicielem mieszkania, czy jest ich więcej.

 

Co ważne wszystkie wpisy do księgi wieczystej i każdy może je sprawdzić. Od 2014 roku możemy to zrobić online. Wydrukować dokument i będzie on miał moc prawną. To dość istotna informacja. Ustawa, która to wprowadziła, a weszła z dniem 1 lipca 2014, ostatecznie zmniejszyła problemy wynikające z utrudnienia dostępu do sądu wieczystoksięgowego. Nie w każdej miejscowości takowy jest. Elektroniczne księgi wieczyste można sprawdzić pod tym adresem.

 

Co jeszcze warto wiedzieć? W księdze wieczystej znajdziemy między innymi oznaczenie nieruchomości. W dziale drugim jest stan praw związanych z nią. Np. służebność gruntowa. W księdze wieczystej zawarte są jeszcze między innymi dane dotyczące własności. Tutaj sprawdzimy czy jest jeden właściciel, czy kilku. A także – w tym drugim przypadku – jaki jest ich udział.
 

We wspomnianym drugim dziale znajdziemy informacje dotyczące właściciela danej nieruchomości. To ważne w kontekście opisanej wyżej kwestii istnienia współwłaścicieli mieszkania. Należy na przykład zwrócić uwagę czy nie są oni małżonkami. Czy nie mamy tutaj do czynienia z własnością wspólną. W takiej sytuacji umowa będzie „skuteczna” tylko w przypadku, gdy współmałżonek osoby z którą ją podpisujemy, wyrazi na to zgodę. Więc to od niej zależy ważność tego dokumentu. Ta kwestia jest uregulowana w Kodeksie rodzinnym i opiekuńczym (art. 37).

 

Kolejny dział księgi wieczystej również jest dla nas niezwykle ważny, jeśli decydujemy się na zakup mieszkania z rynku wtórnego. Tutaj mamy zawartą wspomnianą informację dotyczącą obciążania nieruchomości. Tu służebności gruntowe, ale też tzw. przesyłowe. To w dziale trzecim księgi wieczystej opisane są roszczenia. W nim również znajdują się informacje o ewentualnej licytacji komorniczej.

W sytuacji gdy w budynku znajdują się jakieś wspólne pomieszczenia, podaje się w tym dziale sposób zarządzania nim. A także to jak można z nich korzystać.

 

Czwarty dział księgi wieczystej to informacje na temat hipotek obciążających nieruchomość. Mogą one wynikać na przykład z umowy o kredyt. Jest też tak zwana hipoteka wymuszona. To wpis, który powinien wzbudzić naszą czujność. To jeden ze sposobów na odzyskanie długu. Nas powinno to zainteresować między innymi z tego powodu, że taka hipoteka „powstaje” na wniosek wierzyciela, a decyduje o niej sąd. Można ją również uzyskać na wniosek prokuratora.

 

Na koniec jeszcze jedna dość istotna sprawa. W przypadku gdy istnieje rozbieżność między tym co zapisane jest w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, to treść tej pierwszej rozstrzyga się na korzyść nabywającego daną nieruchomość.

 

 

 

Jeśli nie rozmawiamy bezpośrednio z właścicielem, warto pamiętać o paru sprawach. Pełnomocnictwa można udzielić osobie, która posiada co najmniej minimalne zdolności do czynności prawnej. Większość działań można dokonać przez pełnomocnika. To jaki jest zakres umocowania zależy od mocodawcy.

 

Nie można jednak udzielić pełnomocnictwa do dokonywania wszelkich czynności prawnych. W tym wypadku Kodeks Cywilny wprowadza ograniczenia (znajdziemy w art. 98). Podane są trzy rodzaje pełnomocnictwa:

 

– ogólne (w tym wypadku można np. wynająć lokal),

– rodzajowe (do czynności prawnych określonego rodzaju),

– szczególne (w tym wypadku do dokonanie poszczególnej czynności prawnej, może to być na przykład sprzedaż nieruchomości).
 

Czy czeka nas remont?

 

A w zasadzie bardziej zasadne jest pytanie „jak duży on będzie”. W przypadku mieszkania nabywanego z rynku wtórnego, czeka nas wyłożenie pieniędzy na naprawienie szkód związanych z użytkowaniem lokalu, ale również pewnych zmian, które będziemy chcieli wprowadzić. To przewaga rynku pierwotnego, gdzie dostajemy nowoczesne mieszkanie (na przykład idealną dla singla 30-metrową kawalerkę na powstającym właśnie w Rzeszowie Osiedlu Bella Dolina).

Dostosowanie lokalu z rynku wtórnego do własnych potrzeb to oczywiście temat – rzeka:). Zresztą możecie przeczytać o nim chociażby w tekście „Remont mieszkania – praktyczne porady”

Na pewno pierwszy i fundamentalnym pytaniem, które musimy sobie zadać, to czy decydujemy się na przeprowadzenie go sami, czy jednak skorzystamy z pomocy fachowców. Będzie to miało przełożenie na czas i nasz portfel. Wiele z napraw w mieszkaniu możemy wykonać sami. Z drugiej jednak strony, jeśli nie posiadamy na dany temat wiedzy i praktyki, to lepszym rozwiązaniem będzie zatrudnienie fachowców.

A na etapie kupowania mieszkania z rynku wtórnego koniecznie musimy zwrócić się o pomoc w ocenie jego stanu. Może to być znajomy, który zajmują się remontowaniem. Są też firmy specjalizujące się w takiej ocenie. Sami oczywiście też powinniśmy się dokładnie przyjrzeć jak wygląda to mieszkanie. Interesują nas ściany, podłogi, widoczne elementy instalacji. W jakim stanie są okna. Ważna jest też kwestia obecności kurzu, wilgoci w mieszkaniu itp.