Pytanie, które pojawia się w głowach coraz większej liczby osób. Inwestycja w nieruchomość zyskała w ostatnich latach ogromną popularność. W jaki sposób kupić mieszkanie, aby czerpać z niego zysk? O czym trzeba pamiętać? Poniżej znajdziecie odpowiedzi na te pytania.
Jaki rodzaj inwestycji w nieruchomość daje największy zysk?
To jedno z pierwszych decyzji jaką powinniście podjąć. Początkujący inwestor przede wszystkim powinien wybrać taki rodzaj, który będzie bezpieczny i dostosowany do jego umiejętności. Już spieszymy z wyjaśnieniami. Jednym z rodzajów inwestycji w nieruchomość jest tzw. flipping mieszkań. Polega ona na kupowaniu lokalu w okazyjnej, niskiej cenie, a następnie odsprzedaniu go z zyskiem. Taka forma inwestycji wymaga sporej wiedzy na temat rynku nieruchomości, specyfiki miasta i jego poszczególnych części. Nie można nie wspomnieć o czasie jaki trzeba będzie poświęcić na znalezienie mieszkania, który będzie można potem odsprzedać z zyskiem.
W przypadku flippingu nieruchomości bardzo ważna jest też szeroka wiedza na temat remontów. Zwykle mieszkania sprzedawane po okazyjnej cenie będą wymagały odświeżenia. Prawidłowa ocena stanu lokalu i kosztów jakie przyjdzie ponieść przy jego remoncie są kluczowe.
Patrząc z perspektywy pewnych zmian, które zaszły na rynku inwestycji w nieruchomość w związku z pandemią, jako bezpieczny i zyskowny wskazuje się wynajem długoterminowy. I na nim się niżej skupimy. W ubiegłym – 2020 – roku znacząco ucierpiał właśnie przez COVID-19 najem krótkoterminowy (na przykład na terenach turystycznych) i sektor biurowy.
Wybór miasta a zysk z inwestycji w nieruchomość
Najpopularniejsze kierunki, takie jak duże ośrodki wojewódzkie, są przedstawiane jako te najbardziej zyskowne. Rzeczywistość jest nieco bardziej skomplikowana. O ile nie można odmówić takim miastom jak Warszawa, czy Kraków dużej rentowności, to warto – jak początkujący inwestor – zwrócić uwagę na mniejsze miasta. Mamy tutaj na myśli między innymi Rzeszów. Nie dość, że kupno mieszkania pod wynajem będzie przynosić zysk, to jest mniejsza konkurencja i koszty utrzymania takiej nieruchomości.
Przy inwestycji w wynajem długoterminowy musicie świadomość tego, że mogą zdarzać się przestoje. Za najlepszy przykład posłużą studenci. Chętnie wynajmą oni od Was mieszkanie (będzie ono musiało spełniać pewne warunki, ale o tym niżej), ale najprawdopodobniej wyprowadzą się na okres wakacyjny. Oznacza to puste mieszkanie. Ciężkim może być znalezienie kogoś kto wynajmie je na te 3 miesiące. W najlepszym przypadku, jeśli studenci wrócą, można się umówić na pokrycie części kosztów.
W kontekście nadmiaru konkurencji i tego by jej uniknąć, wskazuje się często miasto do 100 tysięcy mieszkańców. Chociaż też warto mieć świadomość, że rynek wynajmu długoterminowego wygląda nieco inaczej. Inna może być między innymi struktura grup najemców. Może to być zdecydowanie mniej studentów. A to największa grupa osób szukających mieszkania do wynajęcia. Niezależnie od wyboru miejscowości musicie ją wcześniej dobrze poznać.
Jaka jest najlepsza lokalizacja mieszkania pod wynajem?
Czyli taka, która będzie Wam przynosiła stały zysk z inwestycji w nieruchomość. Wspomnieliśmy o grupach potencjalnych najemców. Są trzy najbardziej istotne. I są to w kolejności od największej: studenci, młode pracujące osoby i rodziny z dzieckiem. Każda z wymienionych grup ma swoje wymogi co do lokalizacji – zarówno w skali mikro, jak i makro. Dotyczą one również samego mieszkania. Jego stanu, standardu, wielkości itd.
Najlepsza lokalizacja mieszkania pod wynajem to taka, którą chętnie wybiorą wszystkie wyżej opisane grupy. Oczywiście znalezienie takiego idealnego miejsca to ogromne wyzwanie. Jako początkujący inwestor możesz ograniczyć się do jednej z grup. Poznać jej przyzwyczajenia, wymogi i wybrać mieszkanie w lokalizacji odpowiadającej ich „żądaniom”.
Sprawdzając oferty nieruchomości na sprzedaż, warto przyjrzeć się temu co znajduje się w okolicy. Dobrym pomysłem jest stworzenie pewnego zestawu pytań. Czy w okolicy powstają (lub może to mieć miejsce w niedalekiej przyszłości) nowe miejsca pracy. Czy z danej lokalizacji łatwo dostać się w inne części miasta. Czy w okolicy znajdują się miejsca i tereny rekreacyjne? Warto również sprawdzić jak wygląda oświata. Czy w okolicy jest przedszkola i szkoła podstawa? To kilka z nich.
Jeśli stawiacie na studentów, to lokalizacja mieszkania powinna spełniać jeden z dwóch wymogów. Pierwszy to bliskość uczelni. Drugim jest łatwy dostęp do centrum miasta. A więc miejsca, gdzie studenci lubią spędzać wieczory. Spełnienie obu warunków daje szanse na stały zysk z inwestycji w mieszkanie pod wynajem.
Z drugiej strony lokalizacja znajdująca się poza centrum miasta przyciągnie rodzinę z dzieckiem. Ta grupa najemców jest uważana za najbardziej stabilną. Zwykle mowa o najmie kilkuletnim i nieprzerwanym. Chociaż warto tutaj zauważyć, że jako właściciel, będziecie musieli poświęcić sporo czasu na przystosowanie (aranżacja, wykończenie) mieszkania pod takich najemców. Oczywiście nie jesteście odpowiedzialni za bezpieczeństwo dziecka, ale stworzenie pewnych udogodnień, które będą chronić jego zdrowie, to plus z punktu widzenia rodziców. A więc potencjalnych najemców.
Czy rynek pierwotny jest dobrym rozwiązaniem?
To pytanie równie często pojawia się przy pierwszej inwestycji w mieszkanie pod wynajem długoterminowy. Wynika to między innymi z pewnej ogólnej świadomości kojarzącej raczej rynek wtórny z taką formą zarabiania na nieruchomości. Faktem jest, że jeszcze kilkanaście lat temu to on rządził wśród mieszkań pod wynajem. Wynikało to między innymi z tego, że wiele osób decydowało się na udostępnianie nieruchomości po rodzicach, dziadkach. Nie sposób pominąć pewnej specyfiki takich mieszkań. Każdy kto studiował w tamtym czasie się z nią „zetknął”.
Jednak w sektorze mieszkań pod wynajem w ostatnich latach wiele się zmieniło. Po pierwsze rynek pierwotny sięgnął po lokalizacje zarezerwowane dotychczas dla starego budownictwa. Tym samym stał się atrakcyjny dla inwestorów w nieruchomości. Bez większego problemu znajdziecie nowoczesne budownictwo na przykład w centrach miast. Lub w bliskiej jego odległości. To otwiera nowe możliwości w kontekście inwestycji w mieszkanie pod wynajem. Daje między innymi szansę na mieszkanie o wysokim standardzie, które przyciągnie uwagę potencjalnych najemców.
Oczywiście to gdzie rynek pierwotny „funkcjonuje” w danym mieście jest zależne od jego specyfiki. Wspominaliśmy już wyżej o potrzebie zaznajomienia się z miejscowością w której chcecie zainwestować. Ma to wpływ nie tylko na potencjalny zysk, ale też bezpieczeństwo całego procesu. Poznając miasto, zrozumiecie również jak wygląda rynek najmu. Które z grup są obecne w największej liczbie. Czego jak inwestor możecie się spodziewać.
Wracając do obecności nowoczesnych osiedli w centrum miasta lub w niedalekiej od niego odległości. Mniejsze stolice województw mają w tej kwestii większe możliwości. Za przykład posłuży Rzeszów. Stolica Podkarpacia jest mniejszym ośrodkiem niż Kraków, czy Wrocław. Nie oznacza to jednak, że nie warto się nim zainteresować. W okolicy centrum Rzeszowa znajdziecie atrakcyjne nowoczesne osiedla. Jednym z nich jest Skyres. Osiedle położone u zbiegu ulic Warszawskiej i Lubelskiej.
Mimo że Rzeszów jest mniejszy niż wspominany Wrocław i Kraków nie oznacza to niewielkiego potencjału. Przeciwnie. Rzeszów to miasto z ogromną liczbą studentów. Po drugie jako stolica województwa przyciąga młode osoby szukające pracy. W Rzeszowie powstaje mnóstwo nowych firm. Dodatkowo uznane światowe marki zakładają w stolicy Podkarpacia swoje „przyczółki”. Spory udział mają w tym między innymi strefy ekonomiczne. To właśnie składa się na to, że Rzeszów daje szansę na stały zysk z inwestycji w mieszkanie pod wynajem długoterminowy. Jako początkujący w tej branży powinniście rozważyć taki właśnie wybór.
A jeśli chcecie zainwestować w mieszkanie pod wynajem z rynku pierwotnego, to zapraszamy do kontaktu z Nami. W naszym biurze (Warszawska 18) jesteśmy dostępni od poniedziałku do piątku (między ósmą o siedemnastą).
