O tym, że to poważne przedsięwzięcie, nikogo nie trzeba przekonywać. Aby bezproblemowo przejść przez kupno mieszkania, warto zapoznać się z poniższym poradnikiem. Znajdziecie w nim wiele przydatnych wskazówek związanych z całym procesem.

Zakup mieszkania – określenie potrzeb i wymagań

Zaczniemy od czegoś co jest pierwszym krokiem w całym procesie. Na równi z określeniem możliwości finansowych. O nich będzie w dalszej kolejności. Trzeba tutaj wspomnieć, że te ostatnie mogą i zwykle mają wpływ na korektę dotyczącą potrzeb i Waszych wymaganiach. To bardzo ważne w przypadku, gdy kupujecie swoje pierwsze mieszkanie. Jednym z częściej popełnianych błędów w takiej sytuacji jest niewystarczające określenie wymagań co do samej nieruchomości i lokalizacji. Jak również najbliższej okolicy.

Zaczniemy od metrażu. Jakiej powierzchni mieszkania potrzebujecie? Często w przypadku pierwszej transakcji kupna mieszkania nie myśli się perspektywicznie. Dotyczy to singli, którzy na przykład, przeprowadzili się do większego miasta w związku z pracą. Najczęściej w zupełności wystarczy im kawalerka, najlepiej położona blisko centrum. W pewnym sensie kupno mieszkania w tym wypadku jest „tylko na jakiś czas”. Może się jednak okazać, że kiedy zechcą założyć rodzinę nie będą mogli kupić lokalu o większym metrażu. Warto więc zastanowić się czy od razu nie zainwestować w więcej metrów kwadratowych.

Kolejna sprawa to określenie piętra na którym chcielibyście zamieszkać. Układ takiego lokalu i rozmieszczenie poszczególnych pomieszczeń. Wszystko to – nawet najmniejsze z pozoru rzeczy – będą miały wpływ na codzienne życie. W czasie określania Waszych potrzeb i wymagań będziemy musieli sobie również odpowiedzieć na pytanie: kupno mieszkania z rynku wtórnego czy pierwotnego? W dalszej części poradnika zajmiemy się tą kwestią.

Przejdźmy teraz do określenia lokalizacji. To zarówno skala makro, jak i to, co znajdzie się w najbliższej okolicy. I tutaj – podobnie jak w przypadku metrażu – miejcie na uwadze to, że w ciągu kilku najbliższych lat Wasze wymagania mogą się zmienić. Chociażby w związku z powiększeniem rodziny. Dlatego warto bardzo dokładnie przyglądać się najbliższej okolicy oraz temu, w jakim stopniu jest ona już zabudowana.

Zakup nieruchomości – jaki jest wybór lokalizacji?

Zacznijmy od tego, że wiele w tym aspekcie zależy od tego jakie miasto wybieracie. Często piszemy o „specyfice” danej miejscowości. Są miasta w których dostęp do lokalizacji jest ściśle określony. Tak to nazwijmy. Na przykład miasto ma zwarte i „rozbudowane” centrum. Ewentualnie bardzo dobrą komunikację pomiędzy poszczególnymi częściami. To między innymi oznacza, że nawet osiedla położone nie bezpośrednio w centrum mają cechy tej właśnie lokalizacji.

Przejdźmy teraz do tego jaki macie wybór. Wyróżnia się trzy podstawowe lokalizacje. Po pierwsze wspomniane już centrum. Bardzo chętnie wybierają je osoby młode rozpoczynające życie zawodowe. Tutaj istotna informacja dla inwestorów w mieszkania pod wynajem. Centrum to także lokalizacja gdzie bardzo chętnie zamieszkają studenci. To największa grupa potencjalnych najemców.

Drugą lokalizacją są przedmieścia. Te z kolei najchętniej są wybierane przez rodziny z małymi dziećmi. Często też seniorzy przeprowadzają się na przedmieścia. Ceniąc je przede wszystkim za bezpieczeństwo, spokój i bliski dostęp do terenów rekreacyjnych. Jeśli chcecie zamieszkać w takiej okolicy powinniście dokładnie sprawdzić jak wygląda zaplecze handlowo – usługowe. Czy jest na tyle rozbudowane, że spełni wszystkie Wasze wymagania.

Trzecią lokalizacją – w pewnym sensie umowną – są osiedle położone między centrum a przedmieściami. Wybór jest ogromny. Uzależniony oczywiście – jak wspominaliśmy wcześniej – od specyfiki miasta. Dlatego watro je dobrze poznać. Gdzie leżą najchętniej wybierane osiedla? Jak wygląda komunikacja w mieście. Również pod kątem poszczególnym lokalizacji.

Mieszkanie z rynku pierwotnego czy wtórnego?

Przechodzimy do wspomnianego wyżej pytania. Oba te rozwiązania mają swoje zalety. Rynek wtórny często wybierany jest ze względu na niższą cenę kupna mieszkania. Warto mieć jednak świadomość, że nierzadko za okazyjnym kosztem nabycia kryje się problem. To może być potrzeba generalnego remontu lokalu. Możliwe, że stan budynku pozostawia wiele do życzenia. Warto się nim zainteresować w czasie wizyty w mieszkaniu. Jeśli mówimy o zaletach rynku wtórnego to na pewno trzeba wspomnieć o szerokim dostępie do różnych lokalizacji. Ze szczególnym uwzględnieniem okolic centrum danego miasta.

Z kolei w przypadku mieszkania od dewelopera mamy do czynienia przede wszystkim z wysokim standardem i jakością wykonania. Dotyczy to zarówno samego mieszkania, ale też budynku i jego okolicy. To nowoczesne rozwiązania – również dotyczące zaplanowania i zaprojektowania tego, jak wygląda osiedle. To między innymi dostęp do terenów rekreacyjnych. Rozwiązania mające na celu zapewnienie bezpieczeństwa mieszkańców. W ostatnich latach znacząco zwiększyła się liczba lokalizacji w których powstają nowoczesne osiedla.

Rynek pierwotny kojarzony był przede wszystkim z przedmieściami. To właśnie w tej lokalizacji bez trudu można było kupić nowe mieszkanie bez wcześniejszego właściciela. Dalej nie ma żadnego problemu ze znalezieniem lokalu z pierwszej ręki w tej lokalizacji. Wciąż powstają nowe osiedla.

Ale rynek pierwotny to nie tylko przedmieścia. W ostatnich latach widać tendencję związaną z pojawianiem się nowoczesnych osiedli w innych częściach miasta. Również w okolicach jego centrum. Oczywiście – znowu się powtórzymy – wiele zależy do specyfiki miasta. Przykładowo w Rzeszowie można znaleźć mieszkania deweloperskie położone blisko serca stolicy Podkarpacia (osiedle Skyres położone u zbiegu ulic Warszawskiej i Lubelskiej, Nova Graniczna przy ul. Granicznej czy też Tarasy Nad Zalewem przy ul. Kwiatkowskiego).

Kupno mieszkania – kredyt

Jeśli wystarczy Wam gotówki i możecie uniknąć kredytu na mieszkanie, możecie tę część pominąć. Zwykle jednak zakup mieszkania wiąże się z wzięciem kredytu hipotecznego. Zanim udacie się do banku powinniście się do tego odpowiednio przygotować. Jednym z najważniejszych aspektów będzie sprawdzenie swojej zdolności kredytowej. Można to zrobić przy pomocy wielu dostępnych w Internecie kalkulatorów.

Co składa się na taką zdolność kredytową? Bank do którego zgłosicie potrzebę zaciągnięcia kredytu przeanalizuje pewne informacje na Wasz temat. Zdolność kredytowa to dwa aspekty. Pierwszy z nich to analiza jakościowa. Drugi określa się mianem ilościowej. Analiza jakościowa to dane istotne z punktu widzenia spłacania kredytu. Bank sprawdza między innymi stan cywilny, wiek, liczbę osób na utrzymaniu, staż pracy i wykonywany zawód.

Analiza ilościowa to z kolei uzyskiwane dochody i miesięcznie koszty utrzymania. Takie jak czynsz i rachunki. Bardzo ważnym aspektem jest Wasze obecne zadłużenie, jak również to, w jaki sposób spłacaliście wcześniejsze pożyczki. To historia kredytowa. Bank będzie dysponował Waszym raportem z BIK (Biuro Informacji Kredytowej). Warto przed wizytą w takiej instytucji by uzyskać pomoc w sfinansowaniu zakupu mieszkania, uporządkować wszelkie sprawy związane z finansami.

Po złożeniu wniosku o kredyt mieszkaniowy bank podejmie decyzję o jego przyznaniu lub nie. Jeśli będzie pozytywna, będziecie musieli podpisać stosowną umowę i dostarczyć komplet wymaganych dokumentów. Dokładne wymagane dokumenty różnią się w zależności od rodzaju pożyczki, o którą się ubiegasz i konkretnego pożyczkodawcy. Ogólnie rzecz biorąc, większość pożyczkodawców będzie wymagała przedstawienia dowodu dochodów, takiego jak odcinki wypłaty lub zeznania podatkowe, dowodu aktywów, takiego jak wyciągi z konta bankowego, oraz raportu kredytowego. Pożyczkodawca może również wymagać dodatkowych dokumentów, takich jak kopia prawa jazdy lub innych form identyfikacji. Wreszcie, może być konieczne dostarczenie wyceny nieruchomości, jeśli jest ona używana jako zabezpieczenie pożyczki. Niektóre banki po przyznaniu kredytu, w zapisach umowy kredytowej wymagają wykupienia ubezpieczenia mieszkania u konkretnego ubezpieczyciela, współpracującego z nimi. Warto zawsze dowiedzieć się na zapas, jakich formalności musisz dopełnić, żeby kupno mieszkania na kredyt mogło być zrealizowane.

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie i jakich formalności dopełnić?

To w zasadzie pytanie, któremu można by poświęcić odrębny poradnik. Natomiast skupimy się na najważniejszych aspektach związanych z bezpiecznym kupnem mieszkania. Niezależnie od tego, czy decydujecie się nieruchomość z pierwszej ręki, czy z rynku wtórnego powinniście się do tego przygotować. Owszem w przypadku nowoczesnych osiedli kwestia zabezpieczenia nabywcy jest obwarowana szeregiem regulacji (między innymi tak zwaną ustawą deweloperską). Nie zwalnia Was to jednak w żadnym wypadku ze sprawdzeniem firmy, która buduje dane osiedle.

Skupmy się na chwilę na rynku wtórnym. Sytuacją w której kupujecie mieszkanie od jego właściciela nieruchomości lub osób upoważnionych. W tym ostatnim wypadku warto faktycznie sprawdzić, czy posiadają one takie prawa. W kręgu Waszego zainteresowania powinny się znaleźć nieruchomości z rynku wtórnego posiadające księgę wieczystą. Ta ostatnia jest zestawem bardzo ważnych informacji. Dotyczą one między innymi tego, kto jest faktycznym właścicielem mieszkania. W księdze wieczystej znajdziecie także informacje o ewentualnych prawach osób trzecich do danej nieruchomości i to, czy jest ona obciążona hipoteką. Warto również w przypadku kupna mieszkania z rynku wtórnego poznać dokładnie ścieżkę związaną z formalnościami. Mamy tutaj na myśli chociażby zawarcie umowy kupna mieszkania. Jak również obowiązek zapłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zakup mieszkania od dewelopera jest prostszy i bardziej przejrzysty. Ale to nie zwalnia Was z obowiązku przygotowania się do niego. Niezależnie od tego jak bardzo nieposzlakowaną opinią cieszy się dany deweloper i tak powinniście sami go sprawdzić. Jak wyglądały jego dotychczasowe realizacje? Czy przebiegały one bez zakłóceń? A jeśli takowe były, to czy wynikały z winy dewelopera. To tylko kilka pytań na które musicie poznać odpowiedź. Koniecznie też sprawdźcie kwestie rozliczeń finansowych takiej firmy.

Deweloper od którego – być może – kupicie mieszkanie jest zobowiązany do przedstawienia Wam szeregu informacji. Tak, aby dały pełen obraz tego co powstanie w danej lokalizacji. Faktem jest, że często podpisując umowę z deweloperem, kupujecie wizję i projekt. Między innymi z tego powodu ustawodawca w Polsce od lat pracował nad wypracowaniem systemu, który zabezpiecza pieniądze nabywcy mieszkania z pierwszej ręki.

Obecnie sytuacja wygląda następująco. Wasze pieniądze trafiają na rachunek w banku. Ten ostatni wypłaci je deweloperowi dopiero w momencie, gdy uzna, że budowa bloku (mieszkań) jest już na końcowym etapie. Przy okazji – polecamy zapoznać się z obowiązującą ustawą deweloperską. Jej obecny kształt powstał w ubiegłym – 2021 – roku. To efekt prac jakie ustawodawca przeprowadził nad jak największym zabezpieczeniem praw nabywcy.

Kupno mieszkania z rynku pierwotnego – umowa krok po kroku

Wybraliśmy mieszkanie i wynegocjowaliśmy z deweloperem odpowiednie warunki. Po ustaleniu warunków finansowych, wyborze mieszkania i ewentualnych do niego dodatków następuje podpisanie umowy deweloperskiej. Przed dokonaniem tego, firma deweloperska powinna przekazać nam wzór umowy wraz z prospektem informacyjnym (prospekt powinien być załącznikiem do umowy).

Najważniejszym elementem umowy kupna sprzedaży mieszkania jest zobowiązanie zarówno kupującego, jak i sprzedającego do zawarcia ostatecznej umowy, która przeniesie własność lokalu, w określonym momencie w przyszłości. Ponadto umowa wytycza informacje takie jaki:

• lokalizacja i cena nieruchomości,
• termin wpłaty zadatku,
• terminy zapłaty kolejnych transz (rat),
• termin przekazania mieszkania,
• skutki ewentualnego przesunięcia terminu zakończenia inwestycji,
• warunki rozliczenia, jeżeli zaistnieją różnice między projektem a jego wykonaniem (np. kwestia domiarów),
• warunki oraz terminy odbioru lokalu,
• konsekwencje i możliwości rozwiązania zawartej umowy.

Umowa deweloperska jest zawierana w formie aktu notarialnego, podpisanego w obecności notariusza. Po odbiorze mieszkania podpisana jest umowa ostateczna, prowadząca do przeniesienia własności.

Jeśli szukacie w Rzeszowie mieszkania deweloperskiego, zapraszamy do kontaktu z Nami. Możecie odwiedzić nasze biuro położone przy ulicy Warszawskiej 18. Jest otwarte od poniedziałku do piątku (w godzinach 9-17). Polecamy też zapoznać się z lokalizacjami naszych osiedli. I z mieszkaniami jakie mamy w swojej ofercie.