To zwykle najważniejsza inwestycja w naszym życiu. I dlatego koniecznie musimy się do niej przygotować. Musimy mieć świadomość, że czyhają na nas pewne pułapki, które dobrze byłoby ominąć.
Przyda się nam chociażby podstawowa wiedza na temat działań praktycznych, jak również z zakresu prawa (np. tzw. ustawa deweloperska). Pozwoli ona też mniej emocjonalnie podejść do zakupu mieszkania. Chociażby pod względem wyboru lokalu. W wypadku kupna mieszkania powinniśmy się kierować przede wszystkim „głową”.
Zbyt korzystna oferta
To wciąż często występująca pułapka. Przeglądamy oferty i natrafiamy na tanie miejsce. Niezależnie czy dotyczy ona rynku pierwotnego czy wtórnego, musimy się jej dokładniej przyjrzeć. Zwykle okazuje się, że czekają na nas przykre niespodzianki. W przypadku oferty dotyczącej mieszkania z rynku wtórnego może to być na przykład potrzeba generalnego remontu, który bardzo mocno obciąży naszą kieszeń. A z korzystnej oferty uczyni taką, którą, gdyby byłą przedstawiona inaczej, ominęlibyśmy.
Rynek wtórny – na to uważajmy
Nie tylko zaniżona cena to pułapka przy zakupie takiego mieszkania. Kolejną sprawą, którą warto sprawdzić jest zadłużenie mieszkania. W tym wypadku potrzebna jest informacja wystawiona przez spółdzielnię lub zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Dobrze byłoby też sprawdzić jakie są koszty utrzymania danego lokalu. To również informacja, którą możemy uzyskać.
Koniecznością jest sprawdzenie stanu prawnego mieszkania. Zanim zdecydujemy się na zakup, sprawdźmy chociażby to kto jest właścicielem. Musimy się też zorientować czy przypadkiem do danej nieruchomości nie mają prawa osoby trzecie. Czy to pod postacią hipoteki czy służebności osobistej. Takie informacje zawarte są w księdze wieczystej. Można je również uzyskać w spółdzielni mieszkaniowej.
Zatrzymajmy się na dłużej przy księdze wieczystej. Dane, które się w niej znajdują, są umieszczone w kilku działach. W pierwszym z nich mamy między innymi „Oznaczenie nieruchomości”. To informacje pochodzące z rejestru gruntów. W dziale tym są również zapisane dane wynikające z prawa własności wpisanej nieruchomości.
W księdze wieczystej znajdują się informacje na temat właściciela (i większej ich liczby) lub użytkownika wieczystego danej nieruchomości. To dział II. W trzecim znajdziemy informacje na temat ograniczeń związanych z rozporządzaniem nieruchomości. To w tym dziale są też roszczenia, które na niej ciążą. W IV z kolei są hipoteki. Z określoną wysokością, walutą i rodzajem.
Rynek pierwotny – na co zwrócić uwagę?
Przede wszystkim sprawdzamy dewelopera. Głównie pod kątem wiarygodności. W dobie szerokiego dostępu do informacji nie powinno być z tym większego problemu. Chociaż warto pamiętać o weryfikacji takich wiadomości. Dotyczy to nie tylko deweloperów ale też osoby prywatnej prowadzącej inwestycji budowlanej. Zasada jest dość prosta. Im bardziej wnikliwie sprawdzimy kondycję finansową (a także czy dotrzymywane są terminy), tym mniej przykrych niespodzianek nas czeka.
Bez większego problemu powinniśmy uzyskać informacje na temat wcześniejszych inwestycji, które przeprowadzał dany deweloper. Ważna jest kwestia wypłacalności i ewentualnych gwarancji przy upadku firmy.
Musimy też zwrócić uwagę na formalności związane z budową. Dzięki ustawie z 2012 roku możemy sprawdzić stan prawny każdej inwestycji. Deweloper jest zobowiązany do przedstawienia tzw. prospektu informacyjnego.
W takim dokumencie znajdzie się nie tylko informacja o stanie prawnych danej nieruchomości. To również plan zagospodarowania przestrzennego. Dzięki temu możemy się na przykład dowiedzieć, czy w okolicy nie będzie w najbliższym czasie przebiegać ruchliwa ulica. Co będzie miało oczywiście wpływ na komfort mieszkania. W prospekcie powinny się również znaleźć informacje na temat standardu wykończenia.
Warto tutaj zwrócić uwagę na zalety związane z wyborem takiego rozwiązania. W przypadku mieszkań z rynku wtórnego istnieje zwykle potrzeba wykonania prac remontowych. W większym lub mniejszym stopniu. Zależne jest to nie tylko od stanu nieruchomości, ale również naszych wymagań. Więcej informacji o tym jak to zrobić znajdziecie w tekście „Praktyczne porady – remont mieszkania”.
Jedną z zalet rynku pierwotnego (i przewagą nad wyborem nieruchomości z wtórnego) jest zakup nieużytkowanego wcześniej mieszkania, wybudowanego przy zastosowaniu nowoczesnych technologii. To oznacza między innymi większą trwałość. Jeśli do tej pory mieszkaliśmy w starym budownictwie, to wiemy jak istotna jest to sprawa. Bloki budowane obecnie kojarzone są w kwestii lokalizacji przede wszystkim z przedmieściami. Jednak można znaleźć nowe bliżej centrum. W Rzeszowie taką lokalizacją może pochwalić się Osiedle Skyres (z kawalerką idealną dla jednej osoby na 12 piętrze z widokiem na miasto). Blisko centrum, a jednocześnie bez większych problemów można się stąd wydostać między innymi na autostradę A4 i lotnisko Jasionka.
Wróćmy do tematu tego na co warto zwrócić uwagę przy wyborze rynku pierwotnego. Kupno mieszkania to dla wielu osób inwestycja życia i chcielibyśmy, aby przebiegała ona jak najbardziej bezpieczne. Również pod kątem jego odbioru.
Ważnym elementem regulującym to jest instytucja rękojmi. W czasie odbioru mieszkania może się okazać, że są w nim drobne (mogą też być oczywiście większe) wady i usterki. Zdarza się jednak, że nie zauważymy ich od razu. Na przykład „ujawnią się” dopiero po roku. Rękojmia to w pewnym sensie odpowiedzialność dewelopera za ich usunięcie. Jest ona opisana w kodeksie cywilnym. Jeśli chcecie się z tym zapoznać, przejrzyjcie artykuły od 556 do 576. Warto również zapoznać się z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Z roku 2011 (z późniejszymi zmianami). Potocznie określana jest ona jako ustawa deweloperska.
Rękojmia od 2014 roku obejmuje okres 5 lat od zakupu mieszkania. Dotyczą ona – to bardzo ważne – nieruchomości kupowanych po wejściu w życie zmiany czasu jej obowiązywania. Wcześniej w ramach rękojmi mogliśmy zgłosić wadę lub usterkę przez 3 lata. Oprócz takiej formy zabezpieczenia sprzedający mieszkanie może również oferować gwarancję. Więcej na temat obu rozwiązań znajdziecie w tekście „Rękojmia od dewelopera – poznaj swoje prawa”.
