Zakup nowego mieszkania od dewelopera krok po kroku

Wybór i kupno nieruchomości to ogromne wyzwanie. Jeśli zamierzacie zainwestować w mieszkanie z rynku pierwotnego, zajrzyjcie do tego poradnika. Zakup mieszkania od dewelopera wiąże się z procesem złożonym z wielu mniejszych, ale i większych kroków. Na co musicie zwrócić uwagę?

Mieszkanie od dewelopera – na co trzeba zwrócić uwagę przy poszukiwaniach?

Naczelną zasadą jest założenie, że będziemy mieszkać w tym miejscu kilkadziesiąt lat. To z jednej strony oznacza, że musimy bardzo dokładnie przyjrzeć się lokalizacji. Pewne niedociągnięcia, jakie zauważymy, na dłuższą metę mogą stać się sporym obciążeniem.

Z drugiej warto zwrócić zwrócić uwagę jak dużo wolnej powierzchni jest w wybranej lokalizacji. Im więcej przestrzeni, tym większe prawdopodobieństwo, że już za kilka może tu powstać bardzo duże osiedle. To bardzo istotna kwestia z punktu widzenia osób chcących kupić nowego mieszkanie na przedmieściach.

Szukając miejsca dla siebie, zwracamy na najbliższą okolicę bloku, ale musimy też spojrzeć nieco szerzej. Jak wygląda infrastruktura drogowa? Singiel, który dopiero zaczyna swoje dorosłe życie, powinien te zwrócić uwag na transport miejski. Jeśli oczywiście nie posiada samochodu. Tereny zielone i rekreacyjne w najbliższej okolicy lokalizacji budynku, są dodatkowym jej plusem. Trzeba przyjrzeć się, czy nie ma gdzieś blisko jakiegoś zakładu pracy, albo miejsca mogące utrudniać codzienne funkcjonowanie.

Nowe mieszkanie – wybór lokalizacji

I w tym wypadku znowu cofniemy się kilkanaście lat. Kiedy padało stwierdzenie mieszkanie z rynku pierwotnego przed oczami od razu stawały przedmieścia. Były one – można powiedzieć – naturalną lokalizacją dla nowych osiedli. Dla wielu osób to właśnie miejsca położone z dala od centrum są najlepszym wyborem. Natomiast wiele w kwestii lokalizacji nowoczesnym osiedli się w ostatniej dekadzie zmieniło.

Osoby szukające mieszkania bliżej centrum bez trudu znajdą na rynku pierwotnym coś dla siebie. Zajrzyjcie do naszej wyszukiwarki mieszkań, aby się o tym przekonać. Skupmy się teraz na tym, jak powinna wyglądać idealna lokalizacja. Wiele kwestii jest podobnych dla rynku pierwotnego i wtórnego. I to na nich się teraz skupimy.

Najbliższa okolica mieszkania:

• Powinny się w niej znajdować sklepy z artykułami codziennego użytku
• Łatwy dostęp do apteki i ośrodka zdrowia
• Bliskość terenów zielonych i rekreacyjnych
• Bezpieczeństwo okolicy (zarówno w kontekście niskiego poziomu przestępstw, jak i infrastruktury drogowej, która nie stanowi zagrożenia dla zdrowia i życia)
• Powinna być cicha i spokojna (brak dużych zakładów pracy i innych miejsc generujących hałas)

To te najbardziej istotne aspekty na które powinniście zwrócić uwagę oglądając lokalizację – być może Waszego przyszłego – mieszkania. W przypadku wyboru rynku pierwotnego warto się też zainteresować planem zagospodarowania przestrzennego. Zwłaszcza, jeśli chcecie wybrać przedmieścia jako lokalizację swojego nowego mieszkania. Dobrze wiedzieć czy w niedalekim czasie najbliższe sąsiedztwo się nie zmieni.

Kupno nowego mieszkania – metraż, rozkład

Dobór tego ostatniego zależy przede wszystkim od możliwości finansowych. Natomiast nie jest jedyna kwestia jaką powinna mieć wpływ na wybór metrażu mieszkania. Jeśli jesteście singlem, który przeprowadza się do większego miasta w związku z nową pracą zapewne nie potrzebujecie wielkiego domu. Najczęściej takie osoby wybierają mieszkanie o metrażu 40 metrów kwadratowych. To zupełnie wystarczająca przestrzeń do życia. I to zarówno, jeśli pracujecie poza mieszkaniem, jak i w sytuacji, gdy jesteście freelancerem z biurem w czterech ścianach.

Zastanawiając się nad wyborem metrażu warto jednak uwzględnić plany na przyszłość. Być może już teraz dobrze będzie kupić mieszkanie o większej przestrzeni do życia. Tak w kontekście założenia kiedyś rodziny.

Skupmy się na rozkładzie pomieszczeń. Nowe mieszkania pod tym kątem wyglądają zdecydowanie lepiej niż te w starszym budownictwie. Zanim zdecydujecie się na zakup konkretnej nieruchomości, musicie się dokładnie zapoznać z jej rozkładem. Zarówno w skali makro (np. czy w salonie zmieści się sofa o dowolnym kształcie, czy koniecznością będzie narożna?) i mikro (np. w jaki sposób są rozplanowane gniazdka i włączniki). Podobnie jak w przypadku metrażu mieszkania i tutaj warto spojrzeć w przyszłość.

Odrębną kwestią pozostaje wybór kuchni. Nie będziemy w to ingerować, a przedstawimy Wam jedynie możliwości. Rynek pierwotny i mieszkania deweloperskie dysponują zarówno kuchniami zamkniętymi (takimi jakie występują w starym budownictwie) jak i otwartymi na pokój dzienny. Oba te rozwiązania mają swoje zalety i wady. Jak również grono zwolenników i przeciwników. Natomiast już na etapie oglądania rozkładu mieszkania powinniście być zdecydowani na któreś z rozwiązań. Na wybór wpływ będzie mieć też Wasz tryb życia.

Kupno mieszkania – jak sprawdzić dewelopera krok po kroku

Chociaż wciąż udoskonalane i uszczelniane są przepisy prawa, mające chronić konsumentów, to nie zwalnia nas to ze sprawdzenia firmy sprzedającej mieszkania. Jak wyglądały poprzednie realizacje dewelopera? Czy były jakieś problemy, opóźnienia czasowe? Jaka jest sytuacja finansowa dewelopera? Jakie informacje są na jego temat dostępne? Te zwykle sprawdzamy na jego stronie internetowej. Dostępność biur, jak przebiega kontakt z taką firmą – wszystko to jest ważne, by mieć pewność, że proces zakupowy będzie sprawny i bezpieczny. W ten sposób jesteśmy w stanie sprawdzić każdego dewelopera.

Deweloper jest zobowiązany przez obecne prawo (ustawa deweloperska) do przedstawienia nam prospektu informacyjnego danej inwestycji. Znajdują się w nim takie informacje jak dane o firmie i o samej budowie. Jej status prawny, plan zagospodarowania przestrzennego, inwestycje planowane w najbliższej okolicy. To oczywiście nie wszystko. Dowiemy się również jak finansowana jest inwestycja i kiedy planowane jest jej ukończenie. Są w nim również warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej, na które warto zwrócić uwagę.

Zakup nowego mieszkania – sposób finansowania nieruchomości

Gdy decydujemy się na zakup wymarzonego mieszkania, mało kto może sobie pozwolić na zapłacenie z własnych oszczędności całej ceny nieruchomości. Zwykle więc zakup nieruchomości wiąże się z pożyczką. Zresztą w przypadku rynku wtórnego jest bardzo podobnie.

Jedna z możliwości, to kredyt w banku. Całą procedurę rozpoczyna złożenie wniosku. Dobrą praktyką jest wizyta w kilku bankach lub zlecenie tego doradcy finansowemu. Między innymi z tego powodu, że oprocentowanie w nich może być różne. Oprócz wniosku będą potrzebne też pewne dodatkowe dokumenty.

W największym skrócie kwota jaka może nam być pożyczona jest zależna między innymi od zdolności kredytowej, ale też wartości nieruchomości, którą planujemy nabyć. Jest ono formą zabezpieczenia dla banku. Warto zapoznać się z terminem „zdolność kredytowa”. Jest ona brana pod uwagę przez bank przed rozpatrzeniem Waszej prośby o pożyczkę. W ramach określenia zdolności kredytowej sprawdzane są między innymi dochody, miesięczne wydatki, wiek, wykształcenie, a także liczba osób na utrzymaniu. Warto też mieć świadomość, że z roku na rok rośnie kwota wkładu własnego. W tym momencie banki najczęściej wymagają 20% wartości (na takim poziomie został on ustalony przez Komisję Nadzoru Finansowego). Natomiast można znaleźć propozycje kredytu z niższym wkładem własnym (np. 10%).

Co ważne, gdy już otrzymamy kredyt, pieniądze nie trafiają do dewelopera, a lądują na rachunku powierniczym, z którego przekazywane są na konto dewelopera w momencie, gdy zostaną spełnione określone warunki związane z kolejnymi etapami budowy.

Formalności związane z zakupem nieruchomości od dewelopera – mieszkanie na kredyt

Jeśli nie należycie do tej niewielkiej grupy szczęśliwców, którzy mogą sobie pozwolić na kupno własnego mieszkania za gotówkę, czeka Was wizyta w banku, a tam trochę formalności. To z jakimi dokumentami należy przyjść, jest zależne od banku. Natomiast pewien ich ogólny zestaw wygląda następująco.

Kredyt hipoteczny – dokumenty:

• Dowód osobisty

• Dodatkowy dokument potwierdzający tożsamość (ze zdjęciem)
• Skrócony odpis aktu małżeństwa (jeśli zachodzi taka potrzeba)
• Akt urodzenia dziecka (jeśli zachodzi taka potrzeba)
• Dokument o rozdzielności majątkowej, wyrok sądu o rozwodzie (jeśli taka sytuacja miała miejsce)
• Zaświadczenie o zarobkach i zatrudnieniu (dokument od pracodawcy)
• Wyciąg z konta bankowego (nawet do 12 miesięcy wstecz)
• Deklaracja PIT-37 za ostatni rok
• Świadectwo pracy lub umowa o pracę
• Umowa przedwstępna nabycia mieszkania

W tym miejscu należy zauważyć, że inaczej ten zestaw dokumentów będzie wyglądał w przypadku obcokrajowca mieszkającego na stałe w Polsce, jak również kogoś będącego na emeryturze. Skupiliśmy się na pracującej osobie w sile wieku. Jeszcze inaczej wygląda sytuacja, jeśli prowadzicie działalność gospodarczą. W takim wypadku będą między innymi potrzebne informacje o niezaleganiu z tytułu składek do ZUS, zaświadczenie o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej i zaświadczenie z Urzędu Skarbowego z tytułu zobowiązań podatkowych.

Najważniejsze formalności przy inwestycji w mieszkanie

Po pierwsze – umowa przedwstępna. Najlepiej w formie aktu sporządzonego u notariusza. To niezbędny element bezpiecznej inwestycji w nieruchomość. W umowie tej powinien się znaleźć protokół, a w nim informacje dotyczące stanu technicznego nieruchomości, jak również jej wyposażenia. Powinien on wspominać o dodatkowych pomieszczeniach. Mamy tutaj na myśli między innymi garaż.

Nowe budownictwo jest z zwolnione z podatku cywilno-prawnego. Jeśli do zakupu mieszkania konieczny jest kredyt, pamiętaj o odpisie aktu notarialnego, a także potwierdzenia wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Koniecznością jest bardzo dokładne przeczytanie umowy, przede wszystkim pod kątem jej zgodności ze stanem rzeczywistym.

Decyzja o zakupie mieszkania z rynku pierwotnego niesie ze sobą pewne udogodnienia związane z cały procesem. Nie oznacza to, że kupując mieszkanie z pierwszej ręki nie musimy się odpowiednio przygotować. Poniżej lista pewnych „wyzwań”, jakie przed nami stoją.

Transakcja kupna mieszkania – umowa przedwstępna

Ta umowa jest w zasadzie zawierana, zanim zgłosicie się do banku z prośbą o kredyt. Taki dokument powinniście mieć przy sobie przed wizytą w tym miejscu. Co bardzo ważne – jeśli z jakiegoś powodu bank nie przyzna Wam kredytu, to za zerwanie umowy przedwstępnej nie grożą żadne konsekwencje. Jakie dokumenty będą do niej potrzebne?

Umowa przedwstępna na kupno mieszkania od dewelopera wymaga:

• Dokumenty potwierdzające tożsamość
• Potwierdzenie wpłacenia zaliczki lub zadatku (jeśli takowe były wymagane) – zwykle jest to kwota wynosząca 5000 zł
• W przypadku osoby prawnej – dodatkowo nazwa i adres osoby reprezentującej

W umowie przedwstępnej powinny się też znaleźć konkretne, wymagane informacje. To między innymi:

• Data i miejsce jej zawarcia
• Strony umowy
• Przedmiot sprzedaży (dokładny opis mieszkania)
• Cena
• Termin zawarcia umowy o sprzedaż

Czy to wszystkie formalności związane z zakupem mieszkania? Jest jeszcze wspomniana umowa końcowa sprzedaży. Natomiast w jej wypadku powinna ona zawierać te same informacje i ustalenia co przedwstępna. Niedopuszczalne jest na przykład zmienianie ceny mieszkania, ale też jego cech – jak na przykład lokalizacji, w jakiej się ono znajduje. Umowa przedwstępna – to również ważna informacja – jest zawierana jako akt notarialny.

Czym jest umowa deweloperska?

Zakup nowego mieszkania to również formalności. Wspomnieliśmy o nich na początku, a teraz nieco szerzej właśnie o umowie deweloperskiej. Jej celem jest zagwarantowanie i zabezpieczenie transakcji między stronami. W tym wypadku kupującego i sprzedającego (dewelopera). Ten ostatni poprzez zawarcie takiej umowy zobowiązuje się do wybudowania nieruchomości i wybranego przez nabywcę mieszkania. Po drugie – przeniesienie praw na kupującego.

Wy jako nabywca z kolei zobowiązujecie się do zapłacenia za mieszkanie. Umowa deweloperska jest zawierana w formie aktu notarialnego. Dzięki temu Wasze prawa są jako nabywcy są lepiej chronione. Bardzo ważną kwestią przed złożeniem podpisu jest zaznajomienie się z postanowieniami, które mogą znaleźć się w takiej umowie, a są dla kupującego niekorzystne. Więcej informacji na ten temat możecie znaleźć w rejestrze klauzul niedozwolonych UOKiK.

Na koniec jeszcze jedna bardzo ważna sprawa. Podpisanie umowy deweloperskiej nie jest równoznaczne ze wspomnianym przeniesieniem praw. Jest w niej zawarte zobowiązanie o tym. A przeniesienie praw będzie miało miejsce w wyniku zawarcia kolejnej umowy z deweloperem.

Zakup nieruchomości z rynku pierwotnego – jak widać – wymaga od Was wiedzy, a także znajomości pewnych procedur. Jest to natomiast proces łatwiejszy i mniej czasochłonny, niż nabycie nieruchomości z rynku wtórnego.