To jedna z najpopularniejszych form inwestycji w nieruchomości. Wiele osób zastanawia się jak kupić mieszkanie na wynajem, aby przynosiło zyski, a stopa zwrotu była jak najwyższa. Bezpieczeństwo takiej długoterminowej inwestycji to kolejny bardzo istotny aspekt. W naszym poradniku znajdziecie mnóstwo praktycznych wskazówek.
Jak mądrze kupić mieszkanie pod wynajem?
Przede wszystkim potrzebna jest wiedza i chłodna głowa. Decyzję o zakupie mieszkania na wynajem musicie poprzedzić sprawdzeniem wszelkich aspektów, które będą miały wpływ na rentowność inwestycji. A więc przede wszystkim zainteresowanie potencjalnych najemców. Już na etapie szukania nieruchomości, powinniście się zastanowić w jaką grupę docelową chcecie zainwestować.
Potencjalnych lokatorów można podzielić na trzy części. Pierwsza – najbardziej liczna – to studenci. Drugą stanowią młode osoby wchodzące w dorosłe zawodowe życie. Trzecią grupą – można ją określić jako najbardziej wierną i stawiającą na długotrwały najem – są rodziny z dziećmi.
Każda z wymienionych na swoje preferencje dotyczące najbliższej okolicy i wyglądu (również stanu) samego mieszkania. Nic oczywiście nie stoi na przeszkodzie, aby kupić nieruchomość, na której najem będą mogły się zdecydować wszystkie grupy. Natomiast wymagać to będzie od Was bardzo dokładnych poszukiwań na rynku nieruchomości. Kończąc ten wątek, żeby mądrze wybrać mieszkanie pod wynajem, niezbędna będzie wiedza na temat tego, jak ten ostatni wygląda w danym mieście. Specyfika miejscowości również ma ogromne znaczenie.
Inwestycja w nieruchomość pod wynajem – jakie miasto wybrać?
Zanim podejmiecie decyzję o zakupie nieruchomości celem jej wynajmowania, musisz zastanowić się nad miejscem. Miastem, w którym zainwestujecie. Eksperci wskazują, że na pierwszą inwestycję najlepiej wybrać rodzinną miejscowość lub stolicę województwa. Dlaczego w taki sposób należy do tego podejść?
Na początek miasto rodzinne. Miejsce w którym mieszkacie od lat. Znacie jego specyfikę, zalety, wady i możliwości. Wszystko co jest potrzebne przy inwestowaniu w nieruchomość nie tylko pod wynajem. To bardzo istotne informacje. Dzięki nim Twój wybór będzie bezpieczny, a przede wszystkim rentowny. Jedna dość istotna uwaga. Jeśli mieszkacie w niewielkiej miejscowości (do kilkudziesięciu tysięcy mieszkańców), to lepszym wyborem będzie wspomniana stolica województwa.
Po pierwsze to ona jest miejscem, gdzie zwykle są największe ośrodki akademickie i zakłady pracy. W obu przypadkach będziecie mieli dostęp do dwóch najczęściej wynajmujących mieszkania grup. Mowa tutaj o studentach i osobach rozpoczynających swoje zawodowe życie. Stolice województw są bardziej bezpieczne pod kątem inwestowania w nieruchomość, m.in przez większą liczbę potencjalnych najemców. Oczywiście w mniejszych miejscowościach również mogą zostać spełnione warunki, w których będziecie mogli liczyć na stałych dochód z wynajmu. To na przykład obecność dużego zakładu pracy. Firmy często korzystają z dobrodziejstw stref ekonomicznych znajdujących się w pobliżu mniejszych miejscowości.
Poznanie specyfiki miasta to absolutne minimum, jeśli inwestycja w nieruchomość ma okazać się sukcesem. Co rozumiemy pod pojęciem „specyfika miasta”? Informacji jakie mogą być przydatne jest wiele, ale skupimy się jedynie na kilku aspektach.
Co trzeba wiedzieć o mieście:
- Przekrój społeczny (jak duży procent stanowią Wasi potencjalni lokatorzy)
- Gospodarka miasta (duże zakłady pracy itp., dostępność miejsc pracy)
- Ośrodki studenckie (ilość uczelni, liczba studentów mieszkających w mieście)
- Bezpieczeństwo (osiedla z wysokim odsetkiem przestępstw, miejsca gdzie te ostatnie prawie nie występują)
- Infrastruktura drogowa i transport publiczny
- Ceny i wartości mieszkania w poszczególnych lokalizacjach (bardziej ogólnie: specyfika rynku nieruchomości)
- Najchętniej wybierane lokalizacje przez inwestorów
To najważniejsze informacje, jakie musicie poznać, zanim zainwestujecie w mieszkanie w danym mieście. Następnie musicie zadać sobie pewne pytania związane z preferowaną okolicą. Pozwolą one przede wszystkim zmniejszyć liczbę opcji dotyczących miejsca, w którym warto kupić mieszkanie pod wynajem. Ich nadmiar to bardzo duża przeszkoda zwłaszcza dla początkujących inwestorów.
Lokalizacja mieszkania na wynajem – najważniejsze kwestie
Wspomnieliśmy, że poszczególne grupy najemców mają swoje wymogi. Częściowo w tej części poradnika zwrócimy na nie uwagę, ale też pokażemy pewne ogólne cechy dobrej lokalizacji. Najbardziej podstawowy podział to: centrum i przedmieścia. W obu przypadkach są zalety, ale też i pewne minusy mieszkania w nich. Bez problemu można też znaleźć miejsca, które łączą plusy obu wymienionych. W Rzeszowie taką lokalizacją jest osiedle Paderewskiego Park. Dobrze będą się w niej czuć zarówno rodzice z dziećmi, jak i młodzi rozpoczynający właśnie swoje zawodowe życie.
Skupmy się na czynnikach charakteryzujących dobrą lokalizację mieszkania na wynajem. Załóżmy, że Wasza inwestycja celuje w studentów. Warto sprawdzić miejsca wokół uczelni. To wciąż najchętniej wybierane przez żaków miejsce do mieszkania. W przypadku studentów dobrze sprawdzają się osiedla położone blisko centrum. Serce miasta, które zapewnia im rozrywkę. W tym jednak wypadku, oglądając potencjalne lokalizacje, musicie zwrócić uwagę na infrastrukturę związaną z transportem publicznym. To czy łatwo z okolic centrum miasta dostać się w inne jego części (również oczywiście na uczelnię).
Niezależnie od tego, czy potencjalnymi lokatorami mają być studenci, czy rodzina z dziećmi trzeba zwrócić uwagę na najbliższą okolicę. W okolicach osiedla, na którym chcecie zainwestować w mieszkanie pod wynajem muszą się znajdować najbardziej potrzebne miejsca dla codziennego życia. Mamy tutaj na myśli między innymi sklepy spożywcze. Zarówno małe (tzw. osiedlowe) jak i z nieco większym asortymentem. Blisko powinna się również znajdować apteka i ośrodek zdrowia. Na ten ostatni szczególną uwagę zwrócą rodzice. Ucieszy ich również bliskość przedszkola i szkoły.
Szukając lokalizacji dla swojego mieszkania inwestycyjnego zwróćcie również uwagę na dostępność terenów zielonych. To zaleta z punktu widzenia każdej grupy potencjalnych najemców.
Jeśli chodzi o minusy lokalizacji, to są one dość oczywiste. Kupując mieszkanie pod wynajem – w kontekście wad – spójrzcie na nią tak, jakbyście sami mieli w niej mieszkać. Obecność dużego i głośnego zakładu pracy w okolicy pewnie obniży cenę za nieruchomość, ale jakość życia w takim miejscu będzie niska. A z punktu widzenia inwestora to mniejsza rentowność mieszkania.
Z perspektywy każdej grupy potencjalnych najemców ważne jest również bezpieczeństwo na osiedlu i w jego okolicy. Niewielki procent przestępstw w danej lokalizacji czyni ją bardziej atrakcyjną. Rodzice z dziećmi zwrócą również uwagę na kwestie związane z bezpieczeństwem poruszania się. Mamy tutaj na myśli to, jak wygląda ruch samochodowy na osiedlu i w jego bezpośrednim sąsiedztwie. Czy są progi zwalniające? Rodzice z dzieckiem przychylniej spoglądają na osiedla, które są monitorowane.
Pytania, które musicie zadać, szukając nieruchomości na wynajem
Pierwsze i zarazem to, na które odpowiedź w dużym stopniu zmniejsza wybór brzmi „Jaki mam kapitał, czyli ile mogę przeznaczyć na zakup mieszkania z myślą o wynajmie?”. Cena zależy między innymi od okolicy. W pewnym uogólnieniu – centrum jest droższe od przedmieść. Ale to niejedyny czynnik, jaki na nią wpływa i jaki należy tu uwzględnić. Różnice w koszcie inwestycji dotyczą też wyboru między rynkiem pierwotnym a wtórnym. W tym kontekście warto wspomnieć o tendencji widocznej od paru lat. Ceny używanych mieszkań zbliżają się do tych z rynku pierwotnego. Między innymi z tego wynika ogromna popularność inwestycji w nowoczesne osiedla i ich coraz większa opłacalność.
Kolejne pytanie, jakie należy sobie zadać w czasie szukania mieszkania pod wynajem, również dotyczy pieniędzy. Brzmi ono „jaki zysk z wynajmu ma przynosić moja inwestycja?”. Odpowiedź na to pytanie to suma wielu rzeczy dotyczących nie tylko samej lokalizacji mieszkania, ale też jego ogólnego stanu, aranżacji itd. Skupimy się jedynie na tej pierwszej sprawie. Przykładowo, jeśli chcecie mieć stały dopływ gotówki, to wybór może paść na rodzinę z dziećmi. W takim wypadku przede wszystkim bierze się pod uwagę przedmieścia jako lokalizację mieszkania pod wynajem. Świetnie sprawdzą się również osiedla położone w niezbyt dużej odległości od centrum, ale z charakterystyką obrzeży miast.
Takie miejsca to wcale nie jest rzadkość. W Rzeszowie opisaną lokalizacją może pochwalić się osiedle Nova Graniczna. Jako inwestor możecie liczyć nie tylko na rodziny z małymi dziećmi jako lokatorów. To miejsce, które spodoba się również studentom (blisko centrum i uczelni) i osobom rozpoczynającym zawodowe życie (duże zakłady pracy położone w niedalekiej odległości).
I ostatnia, ale nie najmniej ważna kwestia związana z wyborem lokalizacji mieszkania pod wynajem, to wybór części miasta (dzielnicy) w jakiej chcecie zainwestować. Tutaj z kolei przede wszystkim potrzebna będzie wiedza na temat charakterystyki tego miejsca. Zanim zdecydujecie się na inwestycję, będziecie ją musieli dobrze poznać. Oczywiście koniecznością jest rekonesans osiedla. Każda informacja jaką zdobędziecie jest w kontekście Waszej przyszłej inwestycji na wagę złota.
Jeśli decydujecie się na wynajem długoterminowy, trzeba zwrócić uwagę na najbliższą okolicę potencjalnej lokalizacji. Dostęp do sklepów i jednostek oświatowych – to zaleta dla przyszłych wynajmujących. Podobnie bliskość transportu publicznego i łatwość w dostaniu się w inne części miasta samochodem. Znajdując takie miejsce, będziecie mogli wynajmować zarówno studentom, jak i rodzinom z dziećmi, a więc różnych grupom najemców. O tak naprawdę zupełnie innych priorytetach.
Zakup mieszkania pod wynajem – rynek pierwotny czy wtórny?
To jedno z pytań na które będziecie musieli sobie odpowiedzieć. Mieszkania z rynku wtórnego są tańsze. Chociaż warto tutaj zaznaczyć, że bardzo często potrzebują one remontu. Możliwe, że będziecie musieli – zanim wpuścicie do domu najemców – przeprowadzić generalne odświeżenie. To z kolei może w znacznym stopniu podnieść cenę za takie mieszkanie.
Z kolei rynek pierwotny jest chętnie wybierany przez osoby wybierające inwestowanie w mieszkania z kilku powodów. Po pierwsze to wysoki standard mieszkań. To przyciąga potencjalnych wynajmujących. Daje również szansę na odsprzedanie po pewnym czasie mieszkania po atrakcyjnej cenie. W kontekście standardu pewna rada. Jeśli chcecie nabyć mieszkanie na wynajem dla studentów zwróćcie na nie uwagę. W niepamięć odeszły czasy, kiedy to żacy brali cokolwiek, byle miało dach i ściany. Studenci obecnie coraz chętniej wybierają mieszkania w wysokim standardzie. Są gotowi płacić wyższy czynsz za wynajem mieszkania.
Mieszkania – szerzej osiedla – z rynku pierwotnego mają sporo zalet z punktu widzenia rodziców. Między innymi wspominana wyżej kwestia bezpieczeństwa na którą kładzie się duży nacisk.
Od co najmniej dekady widać bardzo wyraźny trend wynajmowania mieszkań o wysokim standardzie. Chodzi tutaj zarówno o stan nieruchomości. Dlatego wielu najemców preferuje najem mieszkań kupionych u dewelopera. Po drugie aranżacja mieszkania pod wynajem powinna być na wysokim poziomie. Zapomnijcie o umieszczaniu w nim mebli po rodzicach albo starego sprzętu AGD. To tylko pozorne oszczędności, które bardzo szybko się na Was zemszczą.
Aranżacja mieszkania na wynajem
Tej kwestii poświęcimy odrębny poradnik, ale jest ona na tyle istotna, że koniecznością jest wspomnienie o niej. Aranżacja i wygląd lokalu ma niebagatelne znaczenie dla tego, czy uda się nam go wynająć, a co za tym idzie dla przychodów z inwestycji. Wspomnieliśmy o tym, że nawet studenci wolą teraz wyższy standard. Warto o tym pamiętać, licząc koszty wykończenia i aranżacji mieszkania.
Zatrzymajmy się przy tej pierwszej kwestii. Jeśli kupiliście nieruchomość z rynku wtórnego, możliwe że będzie ona wymagać remontu. Robienie go po tak zwanych kosztach, bardzo szybko się na Was może zemścić. Z drugiej strony nie musicie też wybierać najdroższych materiałów wykończeniowych. Można zdecydować się na złoty środek. Jedna uwaga. Jeśli sami nie czujecie się na siłach i też nie macie zbyt dużego doświadczenia, zlećcie remont fachowcom. W ten sposób zmniejsza się szansa na ewentualne kosztowne poprawki. Po drugie takie ekipy remontowe często mają dojścia do tańszych materiałów dobrej jakości.
Szczególną uwagę zwróćcie na remont kuchni i łazienki. To dwa pomieszczenia, które mają największy wpływ na szybki najem mieszkania. Zadbana kuchnia i łazienka przyciągają potencjalnych najemców. Wysoki standard ich wykończenia się Wam opłaci.
Podobnie jak odpowiednia ich aranżacja. Nie będziemy tutaj skupiali się na konkretnych wskazówkach urządzenia krok po kroku mieszkania. Chcieliśmy Wam jedynie uświadomić, parę ogólnych zasad.
Pierwsza z nich brzmi – nie urządzacie mieszkania dla siebie. Musicie na nie spojrzeć oczami potencjalnych wynajmujących. Kolejna sprawa to style aranżacji. W mieszkaniu na wynajem najlepiej sprawdzają się te neutralne. Mamy tutaj na myśli na przykład styl minimalistyczny i skandynawski. Im mniej dodatków, tym lepiej. Pod żadnym pozorem nie wolno traktować takiego mieszkania jak miejsca na rzeczy, które nie zmieściły się w domu, czy pamiątki rodzinne. Wy pewnie będziecie czuli się w nim dobrze. Najemcy spoglądający codzienne na zdjęcia Waszej rodziny już niekoniecznie.
Aranżując mieszkanie pod wynajem należy się też kierować podstawowymi zasadami dotyczącymi wystroju wnętrz. Musi być więc przede wszystkim funkcjonalnie. Niech mieszkańcy czują się swobodnie. Drugą istotną zasadą jest bezpieczna aranżacja. Ważne nie tylko w sytuacji w której decydujecie się na rodziny z dziećmi. Podobnie jak w przypadku remontu mieszkania unikajcie skrajnych rozwiązań. Starych rozpadających się mebli w aranżacji i umieszczenia drogich, w zasadzie niepotrzebnych rzeczy.
Na koniec jeszcze jedna porada, być może najważniejsza w kontekście kupna mieszkania na wynajem. Decydując się na taką inwestycję w żadnym wypadku nie kierujcie się emocjami. Liczy się przede wszystkim chłodna kalkulacja i wyliczenia (związane z kosztami itp.).
