Nabycie nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Zakup mieszkania z pierwotnego rynku nieruchomości wymaga odpowiedniego przygotowania. Warto też poznać odpowiedź na pytanie, czym różni się od nabycia nieruchomości z drugiej ręki i na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego. Zapraszamy do przeczytania naszego poradnika.
Kupno mieszkania od dewelopera – od czego zacząć?
Pierwszym krokiem niezależnie od tego, czy wybieracie nowoczesne budownictwo, czy decydujecie się na starszą nieruchomość, jest ocena możliwości finansowych. Najczęściej kupno mieszkania będzie związane z wzięciem kredytu. Zanim w ogóle zaczniecie przeglądać oferty poszczególnych banków, musicie zrobić jedną rzecz.
To ocena zdolności kredytowej. Dlaczego warto to zrobić? Przede wszystkim, żeby wiedzieć na jakie pieniądze z banku możecie liczyć. I generalnie jakie warunki zostaną przedstawione. Bank, zanim udzieli pożyczki, również sprawdza Waszą zdolność kredytową. Na czym polega cały proces?
Sprawdzenie zdolności kredytowej odbywa się w dwóch etapach. Pierwsza część to analiza ilościowa. W tym wypadku pod uwagę bierze się między innymi uzyskiwane dochody (w ciągu miesiąca) i koszty utrzymania. Mamy tutaj na myśli chociażby to, jakie rachunki płacicie. Ostatni element tej części oceny to obecne zadłużenie. To będą kredyty, dostępne limity, ale również debet na karcie.
Druga część to analiza jakościowa. W tym wypadku pod uwagę brane są między innymi wiek, stan cywilny, jak również liczba osób na utrzymaniu. Ale to nie wszystko. Analiza jakościowa dotyczy także statusu mieszkaniowego, statusu społecznego i wykonywanej pracy (również jej stażu). Koniecznie zanim wybierzecie się do banku, musicie sprawdzić swoją historię kredytową. Zwykle pamięta się ile i gdzie się pożyczyło. Natomiast warto zainteresować się raportem BIK (Biuro Informacji Kredytowej). Bank, który ma Wam udzielić pożyczki, również go pobierze.
Wybór lokalizacji mieszkania na rynku pierwotnym krok po kroku
Dobór lokalizacji jest uzależniony od możliwości finansowych, o których pisaliśmy wyżej. Zdarzają się sytuacje, że wymarzoną lokalizację musicie wymienić na mniej atrakcyjną z Waszego punktu widzenia. Natomiast w tej części poradnika skupimy się na możliwościach związanych z wyborem miejsca, gdzie można zamieszkać.
Rynek pierwotny przez wiele lat był kojarzony przede wszystkim z okolicami granicy miasta. To właśnie przedmieścia były opanowane przez nowe osiedla. W ostatnim czasie jednak bardzo się to zmieniło. Mieszkania z pierwszej ręki można znaleźć zdecydowanie bliżej centrum. A nawet w samym sercu miasta. Tutaj oczywiście wszystko zależy od specyfiki zabudowy tego ostatniego. W Rzeszowie znajdziecie nowe osiedla znajdujące się blisko centrum. Warto też zaznaczyć, że specyfika stolicy Podkarpacia pozwala mieszkać właśnie w takiej lokalizacji, a jednocześnie mieć możliwość bezproblemowego wyjazdu z miasta.
Wybór lokalizacji to jej ocena w mniejszej i większej skali. Już spieszymy z wyjaśnieniem. Druga z wymienionych to wybór między centrum, przedmieściami i lokalizacjami położonymi pomiędzy nimi. Wszystkie mają swoje zalety i wady. Centrum to miejsce, gdzie znajduje się zaplecze rozrywkowo – usługowe. Z kolei przedmieścia są wybierane przez osoby szukające ciszy i spokoju. Szukając odpowiedniej lokalizacji powinniście wypisać wcześniej Wasze potrzeby. Mniejsza skala oceny lokalizacji dotyczy tego, co znajduje się w najbliższej okolicy. Niezależnie od tego, czy jest to nowe osiedle, czy kupujecie mieszkanie z rynku wtórnego powinny one spełniać pewne wymogi.
Co więc musi znajdować się w najbliższej okolicy? W największym skrócie miejsca potrzebne do codziennego funkcjonowania. To przede wszystkim zaplecze handlowo – usługowe. Im bardziej rozbudowane, tym oczywiście lepiej. Deweloperzy w ostatnich latach postawili na tworzenie takiego zaplecza wraz z budową bloków i osiedli. Takie zaplecze to nie tylko sklepy spożywcze. To również usługi takie fryzjer, kosmetyczka czy klub fitness. Wszystko to, co w Waszym odczuciu jest potrzebne w najbliższej okolicy.
Kolejna sprawa to dostęp do terenów zielonych i rekreacyjnych. Im jest ich więcej, tym oczywiście lepiej. Powinny mieć one jak najbardziej zróżnicowany charakter, najlepiej dostosowany do Waszych potrzeb. Następna sprawa to ochrona zdrowia. Warto, aby w najbliższej okolicy bloku znajdowała się apteka i przychodnia. To istotne nie tylko, jeśli macie małe dzieci. A jeśli już przy tym jesteśmy, rodzice, którzy decydują się na kupno nieruchomości, na pewno zwrócą uwagę na bliski dostęp do jednostek oświaty. Obecność żłobka, przedszkola czy szkoły w najbliższej okolicy, to ogromna zaleta lokalizacji. Wymienione wyżej jednostki oświaty często powstają niemal z początkiem budowy osiedla.
Jak wybrać mieszkanie z rynku pierwotnego?
Podobnie jak w przypadku lokalizacji musi ono w jak największym stopniu odpowiadać na Wasze potrzeby. Warto wziąć pod uwagę to, że w wybranym mieszkaniu możecie żyć przez najbliższych kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt lat. A to oznacza – zmianę potrzeb. Tutaj za przykład posłuży założenie rodziny.
Załóżmy, że jesteście singlem, który właśnie rozpoczyna zawodowe życie. Skończyliście studia, dostaliście wymarzoną pracę i chcecie kupić swoje cztery kąty. Na tym etapie życia za pewne wystarczy Wam kawalerka. I jest to zrozumiałe. Pytanie brzmi, czy za kilka lat, kiedy postanowicie założyć rodzinę, będziecie mieli możliwość zmiany mieszkania? A może już na tym etapie warto zastanowić się nad nieco większym metrażem? Oczywiście przy założeniu, że macie taką możliwość. I dokładnie ta sama zasada patrzenia w przyszłość powinna dotyczyć wyboru lokalizacji.
Czym wyróżnia się kupno mieszkania od dewelopera? Przede wszystkim szerokim wyborem metrażu i rozplanowania nieruchomości. Przeglądając ogłoszenia i prospekty deweloperów można się o tym szybko przekonać. Warto również podnieść jeszcze jedną kwestię. Nowe nieruchomości mają przewagę nad starym budownictwem w kontekście standardu życia. Po pierwsze – jakość materiałów z jakich są one wykonane jest dużo wyższa niż w przypadku mieszkania na rynku wtórnym. Ale to nie wszystko. Generalnie nowe mieszkania to niższe koszty utrzymania. Chociażby te związane z ogrzewaniem. Warto również nadmienić coraz większy udział energii odnawialnej w nowoczesnym budownictwie. Części wspólne budynków są na przykład oświetlane przy jej udziale.
Jak sprawdzić dewelopera przed zakupem nowego mieszkania?
Przed dopięciem formalności i podpisaniem umowy przedwstępnej czy notarialnej warto sprawdzić informacje na temat dewelopera, którego wybieramy . Obecnie obowiązujące przepisy chronią nabywcę przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego. Warto, zanim w ogóle zaczniecie przeglądać oferty, zapoznać się z tzw. ustawą deweloperską. Znajduje się w niej szereg zapisów regulujących relację na linii kupujący – deweloper. Przykładowo pieniądze, którymi płacicie za nieruchomość nie są od razy przekazywane na rzecz dewelopera. Są one składane na specjalnym rachunku w banku. Deweloper – w niewielkim uproszczeniu – dostanie je dopiero w momencie, gdy zakończenie budowy będzie już pewne. Bo tak – decydując się na zakup bezpośrednio od dewelopera zwykle nabywa się „dziurę w ziemi”. Dlatego należy zapytać dewelopera m.in. o jego wcześniejsze realizacje. Czy przebiegały one bez zakłóceń i zostały ukończone w przewidywanym terminie? Im dłuższy staż dewelopera na rynku, tym lepiej.
Taką firmę powinniście również sprawdzić pod kątem tego, czy jest wypłacalna. Czy będzie w stanie przeprowadzić realizację jaką jest budowa. To można sprawdzić w Krajowym Rejestrze Sądowym. To jednak wciąż nie wszystko. Jako kupujący powinniście wiedzieć, czy deweloper posiada pozwolenie na budowę. Jak również to, czy należy do niego dany grunt. O tym dowiecie się z lektury księgi wieczystej. Dopiero, gdy jesteśmy pewni wyboru, możemy podpisać umowę deweloperską.
Zalety inwestycji w nieruchomość z pierwszej ręki
Zakup nieruchomości od dewelopera ma wiele zalet. Poniżej przedstawimy najważniejsze z nich.
Mieszkanie „spod igły”
To jedna z częściej wymienianych zalet rynku pierwotnego. Nic w nim nie wymaga remontu, a więc przynajmniej w tej kwestii możecie oszczędzić. Co ważne dla wielu osób, deweloperzy często pozwalają wprowadzić modyfikacje planów przez osobę, która decyduje się na daną nieruchomość.
Nowe budownictwo
To kolejna, dość oczywista zaleta. Obecnie w budownictwie kubaturowym wykorzystuje się technologie, które jeszcze 30 lat temu, były niedostępne. Zmieniła się także jakość wykonania obiektów mieszkalnych. Nie można nie wspomnieć o dużo lepszej jakości materiałów, z których wykonywane są bloki. Wyższy jest też standard. Dostęp do wind, parkingów podziemnych, ułatwienia dla osób niepełnosprawnych.
Możliwość uzyskania rabatu
To zaleta, ale jak wskazują badania rynku wcale nie wymieniana na pierwszym miejscu. Co prawda coraz częściej ceny mieszkań ulegają „zamrożeniu”, ale wciąż istnieje duża szansa na uzyskanie korzystnego rabatu w przypadku wyboru rynku pierwotnego. Wiele w kwestii tego, czy w ogóle uzyskacie i jak duży on będzie, zależy od sytuacji mieszkaniowej w miejscu, gdzie chcecie osiąść. Chociażby to, jak bardzo zmonopolizowany jest rynek deweloperów. Wpływ ma także wybór metrażu. Im większy lokal, to rabat będzie wyższy.
Wykończenie „pod klucz”
To opcja, która kosztuje, ale ma wiele zalet. To co raz częściej stosowana przez deweloperów alternatywa. Ma ona sporo zalet. Przede wszystkim jako nabywca takiego mieszkania nie musicie zajmować się pracami wykończeniowymi. Jedyne co Wam pozostaje to umeblowanie. To jak dużo więcej zapłacicie za to mieszkanie zależne jest między innymi od materiałów jakimi zostanie ono wykończone. Unikacie również konieczności koordynowania wykonawców i kontaktu z nimi. A o tym, że bywa on trudny, nikogo przekonywać nie trzeba. Oszczędzacie więc sporo cennego czasu. Firma DevelopRes w swojej ofercie ma także standard wykończenia „do zamieszkania”. W przypadku kupna gotowego mieszkania od dewelopera nie musi się martwić w zasadzie niczym, ponieważ otrzymuje klucze do w pełni wykończonego i wyposażonego lokum.
Ubezpieczenie mieszkania
Chodzi o kwestie gwarancji i rękojmi ujęte w umowie deweloperskiej. W przypadku mieszkań pochodzących z rynku wtórnego rękojmia również obowiązuje, ale można ją ograniczyć, a nawet ją „wyłączyć”. Jest to zależne od tego w jaki sposób dogadają się sprzedający i kupujący nieruchomość.
Czym różni się gwarancja od rękojmi? Zaczniemy od tego drugiej. Jeśli zdarzą się nam usterki w nowo kupionym mieszkaniu, to na podstawie kodeksu cywilnego będziemy mogli zażądać od dewelopera, aby je naprawił. To właśnie dzięki rękojmi. Jest dość istotna kwestia. Usterki mogą nam umknąć w momencie odbioru mieszkania. Jeśli zauważymy je na przykład parę miesięcy później, to wciąż możemy je zgłosić do dewelopera. Warto wczytać się w artykuł 27 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu.
W kodeksie cywilnym uregulowane są kwestie związane między innymi z sytuacją, gdy warunki mieszkaniowe o których zapewnia deweloper, nie zostały spełnione. Kolejna sprawa dotyczy wady w lokalu, która zmniejsza jej wartość. Czas trwania rękojmi – w kwestii wad – to 5 lat. To wynik zmian, które wprowadzono w 2014 roku. Wcześniej ten okres wynosił 3 lata.
Jakie mamy prawa z niej wynikające? Usuwanie usterki odbywa się na koszt dewelopera. W przypadku, gdy wada lokalu jest duża i bardzo utrudnia nam jego użytkowanie, możemy odstąpić od umowy. Podobnie możemy zachować się w sytuacji w której deweloper nie usunął usterki. Mamy też możliwość negocjowania ceny takiego lokalu.
Czym jest gwarancja? Pierwszą i podstawową różnicą między nią a rękojmią, jest to, że ta ostatnia jest unormowana przepisami prawnymi. Gwarancja jest dobrowolna. To czy ją dostaniemy zależy od dewelopera. Natomiast taka informacja powinna się znaleźć w umowie. Może ona na przykład obejmować naprawianie jakiejś usterki, która pojawi się w terminie określonym w gwarancji. Co jeszcze warto wiedzieć? Gwarancja i rękojmia są od siebie niezależne.
Dobra inwestycja
To zaleta dla osób, które kupują mieszkanie z myślą o tym, aby za parę lat je sprzedać. Ale przez ten czas na nim zarobić. Inwestowanie w mieszkania i wynajmowanie ich to coraz popularniejsza forma pomnażania pieniędzy. Wiele osób wybierających takie rozwiązania liczy na długofalowe zyski. Można jednak nowe mieszkanie po kilku latach sprzedać, bo wciąż będzie miał dużą wartość rynkową. Oczywiście wiele zależy od tego komu będziemy je wynajmować.
Jeśli szukacie mieszkania z rynku pierwotnego na terenie Rzeszowa, to zapraszamy do kontaktu z Nami. Jesteśmy dostępni również w biurze przy ulicy Warszawskiej 18 (Skyres). Tam zapoznacie się z naszą ofertą mieszkań.
