To jedna z najpopularniejszych form inwestycji w nieruchomość. Czym kierować się przy wyborze i zakupie mieszkania pod wynajem? Kiedy taka lokata oszczędności będzie opłacalna? Odpowiedzi na te i inne pytania znajdziecie poniżej.
Jak kupić mieszkanie pod wynajem – najważniejsza zasada
Jeśli dopiero zaczynacie swoją przygodę jako inwestor, to koniecznie musisz poznać tę zasadę. A brzmi ona: jeśli chcesz kupić pierwsze mieszkanie na wynajem, zrób to w mieście, które znasz. Wiedza dotycząca rynku nieruchomości i rynku najmu, ale też pewnej specyfiki miejscowości, osiedla itd. pozwoli Wam między innymi uniknąć kosztownej wpadki w postaci kupna mieszkania, którego nikt nie będzie chciał wynająć i nie będzie generować przychodu.
Kolejna kwestia to rentowność takiej inwestycji długoterminowej. Jest ona zależna od co najmniej kilku czynników. Jednym z nich jest miasto w którym zakupicie mieszkanie pod wynajem. W tym kontekście warto rozważyć Rzeszów. Stolica Podkarpacia ma wiele zalet z punktu widzenia mieszkańców. Osoby zainteresowane wynajmem mieszkania innym powinno zainteresować to, że Rzeszów przyciąga sporą grupę młodych ludzi. Nie tylko studentów, ale i osoby rozpoczynające swoją zawodową karierę, czyli potencjalnych lokatorów. To efekt między innymi obecności Doliny Lotniczej w stolicy województwa podkarpackiego.
Są też inwestorzy wybierający mniejsze miejscowości (takie do kilkudziesięciu tysięcy mieszkańców). Nie polecamy takiego rozwiązania, jeśli pierwszy raz lokujecie kapitał w ten sposób. Wyjątkiem jest sytuacja w której sami mieszkacie w tej miejscowości i doskonale znacie rynek nieruchomości, a przede wszystkim perspektywy związane z wynajmem długoterminowym. W takich miejscowościach raczej trudno o studentów. Nawet jeśli jest uczelnia to nierzadko działa ona jedynie w trybie zaocznym.
Duży zakład pracy w takim miasteczku, albo rozbudowana strefa ekonomiczna jest dobrym prognostykiem z punktu widzenia osoby chcącej zainwestować pieniądze w mieszkanie na wynajem. Natomiast warto dokładnie przyjrzeć się specyfice takiej miejscowości.
Mieszkanie pod wynajem – wybór rynku
To czy wybrać rynek wtórny czy mieszkanie od dewelopera, jest jednym z pierwszych pytań, jakie powinna sobie zadać osoba rozważająca zakup nieruchomości na wynajem. Wydawać by się mogło, że jest ona zdeterminowana przez dostępne środki finansowe, jakie możecie przeznaczyć na inwestycję w nieruchomość. Należy jednak na to spojrzeć z nieco szerszej perspektywy.
Rynek pierwotny czy wtórny? Jeszcze kilkanaście lat temu królował ten drugi. Nawet nie tyle z powodu, że inwestorzy kupowali lokale z drugiej ręki. Po prostu najem długoterminowy był popularny wśród osób posiadających lokal na przykład po rodzicach. Aby nie stał on pusty, a więc nie generował strat, był wynajmowany. Mieszkanie te bardzo często charakteryzowały się wątpliwym standardem. O dziwacznych pomysłach aranżacyjnych nawet nie wspomniany.
Obecnie zakup mieszkania z rynku wtórnego często jest motywowany dostępem do dużej liczby lokali w wielu różnych punktach miasta. I tego starszemu budownictwo nie sposób odmówić. Natomiast w ostatnich latach rynek pierwotny coraz śmielej pojawia się w wielu topowych lokalizacjach. Również bliżej serca miasta. W Rzeszowie najlepszymi przykładami są osiedle Paderewskiego Park i Skyres. To ostatnie położone u zbiegu ulic Warszawskiej i Lubelskiej.
Osoby inwestujące w mieszkanie właśnie pod wynajem coraz chętniej wybierają rynek pierwotny. Nie chodzi jedynie o szeroki dostęp do lokalizacji. Duże znaczenie ma też wysoki standard wykończenia. Nie sposób również nie wspomnieć o nowoczesnych rozwiązaniach, które pojawiały się w ostatnich czasie w budownictwie. Mamy tutaj na myśli m.in. technologie. Niekoniecznie je widać, ale już odczuć da się je najbardziej (chociażby poprzez niższe rachunki). Druga to pewne widoczne rozwiązania wykorzystywane w nowych blokach. Za przykład posłużą tutaj parkingi podziemne z dedykowanymi miejscami. Kolejna kwestia to pewne usprawnienia ułatwiające codzienne życie mieszkańcom. Tutaj z kolei mamy na myśli windy, nawet w niskich budynkach.
Jeszcze jedna sprawa związana z inwestycją w rynek pierwotny. Nie można oczywiście nie wspomnieć o tym, że przed laty zakup mieszkania (a w zasadzie nierzadko dopiero jego planu), można było określić mianem ryzykownego. Zdarzali się nieuczciwi deweloperzy, czy znaczące opóźnienia w zakończeniu budowy.
Sytuacja ta jednak diametralnie się zmieniła. Po pierwsze znacząco zwiększyło się bezpieczeństwo klienta. Zasługi w tym ma przede wszystkim tak zwana ustawa deweloperska. Wiele firm tego typu znajduje się na rynku od wielu lat. Mają ogromne doświadczenie w prowadzeniu i wdrażaniu projektów związanych z budową osiedli. To też ma ogromny wpływ na bezpieczeństwo z punktu widzenia osoby inwestującej w nieruchomość. Co jednak – i to niezależnie od tego czy wybierzecie rynku pierwotny czy wtórny – nie zwalnia od sprawdzenia tego, kto będzie Wam sprzedawał mieszkanie.
Lokalizacja mieszkania pod wynajem – jakie ma znaczenie?
Aspekt umiejscowienia mieszkania inwestycyjnego należy rozpatrzyć z dwóch punktów widzenia. Po pierwsze – Waszego jako inwestora w nieruchomość. Drugą perspektywą jest oczywiście, to na co zwracają uwagę potencjalni najemcy. Oba te punkty widzenia zbiegają się w momencie oceny potencjalnej stopy zwrotu z zakupu nieruchomości.
Jako osoba, która chce kupić i wynajmować mieszkanie, powinniście wczuć się w osobę szukającą miejsca dla siebie. To jakie ma wymogi. Również w kontekście miejsca, w którym chcą żyć. Tego co powinno znajdować się w najbliższym otoczeniu. Ale także w dalszej perspektywie. Czyli w pewnym uproszczeniu, czy ktoś woli mieszkać bliżej serca miasta, czy jednak przedmieścia ze swoimi zaletami są bardziej odpowiednie.
Jak wybrać lokalizację dla mieszkania pod wynajem?
Kolejne istotne pytanie. Wybór odpowiedniej lokalizacji nieruchomości pod wynajem oznacza ogromną liczbę chętnych i duże zyski z wynajmu. Jeśli z kolei źle traficie z miejscem, możecie spotkać się z problemem, że mieszkanie stoi puste, lub nawet ciężko się go pozbyć ze względu na niski popyt, a co za tym idzie rentowność inwestycji. Czyli innymi słowy jej opłacalność jest niska.
Szukając odpowiedniej i atrakcyjnej lokalizacji powinniście zastanowić się na jaka grupę najemców chcecie postawić. Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, aby było kilka. Natomiast w tym wypadku lokalizacja będzie musiała spełniać więcej wymogów. Załóżmy, że Waszym celem jest przyciągnięcie studentów i młodych pracowników mniejszych i większych firm. W takim wypadku mieszkanie powinno być umiejscowione niedaleko uczelni i strefy ekonomicznej. Idealnie będzie jeśli z takiego miejsca łatwo się będzie dostać do centrum miasta.
Młode osoby – niezależnie czy są to studenci czy pracownicy – chętnie korzystają z uroków tej części miasta. Warto tutaj też nadmienić, że pierwsi z wymienionych chętnie wybierają mieszkania zlokalizowane w centrum. Nawet kosztem większej odległości do pracy czy na uczelnie. Aczkolwiek łatwy dostęp do niej (na przykład poprzez dobrze skomunikowany transport miejski) jest ogromną zaletą. Rodzina z dzieckiem za to chętniej wybierze przedmieścia, gdzie jest spokojniej i bezpieczniej.
W największym skrócie wybierając lokalizację dla swojej inwestycji w nieruchomość powinniście wczuć się w rolę potencjalnych najemców. Sporym błędem może się okazać zakup mieszkania z myślą o najmie, ale spełniające Wasze osobiste wymogi. I dlatego, że Wam się podoba. Warto kupić mieszkanie na wynajem, które będzie się podobać przede wszystkim najemcom i to ich potrzeby uwzględnić w pierwszej kolejności.
Niezależnie od tego, kto będzie je zamieszkiwał są pewne ogólne cechy najbliższego otoczenia w skali mikro, które powinna ona spełniać. Mamy tutaj na myśli między innymi bliskość sklepów z produktami codziennego użytku. Nie chodzi jedynie o sklepy spożywcze. Mowa też o drogeriach. Ich obecność w niedalekiej odległości od mieszkania będzie wartością dodaną. Niezależnie od grupy najemców plusem lokalizacji będzie apteka i ośrodek zdrowia. Ten ostatni jest szczególnie ważny dla rodziców z małymi dziećmi. To – wbrew pozorom – coraz chętniej w ostatnich latach grupa wynajmująca mieszkania.
W tym wypadku warto też bardzo mocno podkreślić, że jest ona zdecydowanie najbardziej wymagająca. I to nie tylko pod kątem lokalizacji. Samo mieszkanie (chociażby to, czy jest ono nowe, czy jednak pochodzi z rynku wtórnego) i jego aranżacja to spore wyzwanie. W tym wypadku jako właściciele nieruchomości staniecie przed wyzwaniem na ile pozwolić ingerować w mieszkanie. Sami również możecie dołożyć starań, aby aranżacja była praktyczna, a przede wszystkim bezpieczna. Bo ten ostatni aspekt będzie tutaj najbardziej istotny.
Wróćmy do ogólnych cech lokalizacji mieszkania pod wynajem. Bliskość terenów zielonych i rekreacyjnych ucieszy każdą z wymienionych wyżej grup. W tym kontekście predysponowane wydają się być przedmieścia. I faktycznie to one nierzadko cieszą oko zielenią i terenami do rekreacji. Warto tutaj jednak zaznaczyć, że wiele w tej materii zależy od specyfiki miasta. Są takie ośrodki, gdzie zieleń stanowi spory procent terenu centrum i jego okolic. Warto przyjrzeć się temu aspektowi w czasie wyboru miasta.
Kolejną kwestią jest brak w najbliższej okolicy miejsc generujących hałas. To mogą być zakłady przemysłowe czy na przykład szkoła. Nie każdemu będą one przeszkadzały w jednakowy sposób. To kwestia indywidualna, nie tyle konkretnej grupy potencjalnych najemców, co osoby. Natomiast im mniej takich miejsc w najbliższej okolicy mieszkania, tym staje się ono bardziej atrakcyjne.
Co powinno znajdować się w najbliższej okolicy nieruchomości na wynajem?
Są to kwestie istotne dla każdej grupy najemców. Szukając mieszkania w które zainwestujecie, możecie wykorzystać doświadczenia związane z wyborem domu dla siebie. Mając oczywiście cały czas na uwadze, że to nie Wy będzie żyli w danej lokalizacji. Są jednak pewne ogólne cechy, na które uwagę zwraca każdy.
Po pierwsze zaplecze handlowo-usługowe. Im bardziej rozbudowane, tym Wasze mieszkanie na wynajem będzie miało więcej chętnych. Na takie zaplecze powinny się składać zarówno niewielkie spożywcze sklepy osiedlowe, jak i większe (dyskont, hipermarket). Obecność w niedalekiej odległości od mieszkania (ale nie w bezpośrednim sąsiedztwie) galerii handlowej również jest plusem lokalizacji. Im bardziej rozbudowane i różnorodne zaplecze usługowe, tym lepiej.
Oglądając lokalizację mieszkania przeznaczonego na najem powinniście również zwrócić uwagę na obecność apteki i ośrodka zdrowia. Każda z grup potencjalnych najemców będzie zadowolona z tego, że znajdują się one w okolicy. Chociaż oczywiście dla rodziców będzie to duża wartość dodana. Podobnie jak przedszkola i szkoła w najbliższej okolicy.
Na koniec jeszcze jedna bardzo ważna sprawa związana z wyborem lokalizacji mieszkania na wynajem, czyli estetyka. I to zarówno osiedla, jak i budynku oraz samego mieszkania. Niezależnie od tego czy wybierzecie rynek pierwotny czy zdecydujecie się na nieruchomość po właścicielu, warto dokładnie przyjrzeć się okolicy. Temu jak wyglądają chodniki, tereny zielony i same budynki, bramy itd. To też może Wam wiele powiedzieć na temat bezpieczeństwa danej okolicy. Tak przy okazji sprawdzania estetyki w oczy rzuci się Wam też, czy osiedle jest zaplanowane w sposób funkcjonalny.
Jak powinno wyglądać mieszkanie na wynajem?
I to nie tylko w kontekście studentów. Natomiast warto mieć świadomość, że minęły już czas kiedy to studenci brali cokolwiek, byle na głowę nie padało. Coraz częściej studenci wybierają droższe, ale nowe mieszkanie w atrakcyjnych lokalizacjach. Stąd zasadne jest pytanie, które często pojawia się w kontekście inwestycji w nieruchomość pod wynajem: rynek pierwotny czy wtórny? Oba te rozwiązania mają swoje zalety. Również w kontekście inwestycji. Są inwestorzy, którzy wybierają rynek wtórny, godząc się między innymi na potrzebę remontu nieruchomości. Spora grupa osób decyduje się na nowoczesne osiedla. Mając przede wszystkim na uwadze wysoki standard mieszkania pod wynajem.
Jak więc powinna wyglądać nieruchomość? Postawcie się na chwilę w roli osób, które będą w niej mieszkać. Wolicie nowe mieszkanie? Wybierzcie rynek pierwotny. Znajdziecie chętnych na taką nieruchomość. Możecie zdecydować się na rynek wtórny i włożyć pieniądze w remont. W takim jednak wypadku – znowu wchodząc w buty potencjalnego lokatora – odświeżcie je w taki sposób, abyście sami chcieli w nim zamieszkać. Jak wspomnieliśmy, nawet studenci podnieśli swoje wymagania co do standardu. Lepiej więc nie przeprowadzać remontu po tak zwanych kosztach.
Aranżacja mieszkania pod wynajem
W tym wypadku obowiązują dokładnie te same zasady co w sytuacji, w której urządzacie wnętrza dla siebie. Ma być funkcjonalnie, praktycznie i bezpieczne. Na ten ostatni aspekt szczególnie warto uwzględnić w przypadku aranżacji mieszkania dla rodziny z małym dzieckiem.
Kolejna zasada jaką należy się kierować brzmi: nigdy nie urządzajcie lokalu pod wynajem zgodnie z własną wizją. Takie mieszkanie lepiej zaaranżować w sposób neutralny. Pamiętajcie, że pojawi się w nim spore grono potencjalnych najemców. Może się okazać, że nie znajdzie się nikt, kto podzieli Waszą miłość do aranżacji w pudrowym różu. Nadmierne dekorowanie wnętrza również mija się z celem. Wybór neutralnego stylu jakim jest na przykład skandynawski będzie lepszym rozwiązaniem.
Nie traktujecie mieszkania na wynajem jako miejsca na swoistego rodzaju muzeum własnej rodziny. Pamiątki po rodzicach i dziadkach nie są dobrym pomysłem. Podobnie zresztą jak meble. W tym wypadku lepiej postawić na nowe lub kilkuletnie. Liczy się komfort mieszkańców.
Tworząc wystrój takiego mieszkania koniecznie trzeba zwrócić uwagę na dwa pomieszczenia. Mamy na myśli kuchnię i łazienkę. To właśnie ich standard bardzo często decyduje o najmie. Wpływa również na wartość mieszkania i wysokość czynszu. Nie mówimy, że musicie wydawać ogromne sumy na sprzęt, który znajdzie się w kuchni. Wystarczy taki, który nie będzie straszył swoim wyglądem, a przede wszystkim wiekiem. W przypadku rodziny z dzieckiem niezwykle istotne jest również bezpieczeństwo. To na przykład piekarnik z systemem tzw. zimnych drzwiczek.
Studenci z kolei ucieszą z rzeczy, które podnoszą wygodę korzystania z kuchni. To może być na przykład zmywarka. Ekspres do kawy w studenckiej kuchni również znajdzie zastosowanie. I oczywiście niezastąpiona mikrofalówka.
W łazience mieszkania pod wynajem zazwyczaj lepiej będzie postawić na prysznic niż wannę. Jest on po prostu bardziej funkcjonalny. No i oczywiście zajmuje mniej miejsca, co w przypadku kilku najemców ma niebagatelne znaczenie. Odrębną kwestią jest zakup pralki. Bez niej się nie obędzie – to oczywiste.
Jeśli chcecie zainwestować w nieruchomość w Rzeszowie celem jej wynajmowania, to zapraszamy do kontaktu z Nami. W biurze przy ulicy Warszawskiej jesteśmy dostępni od poniedziałku do piątku w godzinach 8-17. Dodatkowo w soboty (od 9 do 12) pod numerem telefonu: 17 250 26 37.
