Remont mieszkania pod wynajem. Praktyczne wskazówki.

Inwestycja w mieszkanie pod wynajem (ale również w sytuacji, gdy celem jest jego odsprzedanie) będzie prędzej czy później wymagała odświeżenia nieruchomości. W jaki sposób to zrobić? Zapoznaj się z naszymi poradami.

Mieszkanie na wynajem – zakup nieruchomości

Skupimy się na chwilę na osobach, które chcą dopiero wynajmować bądź nabyć lokal. Niezależnie od tego, czy będzie to nowe mieszkanie, czy jednak nieruchomość z rynku wtórnego, trzeba wziąć pod uwagę te same aspekty.

1. Lokalizacja: Decydując się na zakup nieruchomości, najważniejszym czynnikiem jest lokalizacja, szczególnie jeżeli mówimy o mieszkaniu dla studentów. Powinieneś rozważyć czynniki takie jak bliskość głównych dróg, transportu publicznego, szkół i szpitali, centrów handlowych i innych udogodnień przed podjęciem decyzji o zakupie.
2. Cena: Istotne jest, aby zbadać ceny rynkowe w okolicy przed zakupem jakiejkolwiek nieruchomości. Porównaj różne właściwości pod względem wielkości, funkcji i udogodnień i określić, który z nich oferuje najlepszy stosunek jakości do ceny.
3. Stan nieruchomości: Sprawdź dokładnie czy będziesz musiał od razu postawić na remont mieszkania na wynajem. W przypadku remontu, ważne jest, aby oszacować koszty malowania, napraw i upewnić się, że jesteś w stanie je pokryć przed podjęciem decyzji o zakupie.
4. Aspekty prawne: Przed sfinalizowaniem jakiejkolwiek transakcji należy upewnić się, że wszystkie dokumenty prawne związane z tytułem własności są kompletne i ważne. To pomoże Ci uniknąć przyszłych sporów dotyczących praw własności nad nieruchomością.
5. Opcje finansowania: Upewnij się, że zbadałeś wszystkie opcje finansowania dostępne dla Ciebie, abyś mógł podjąć świadomą decyzję dotyczącą najlepszego sposobu finansowania zakupu.

Krok pierwszy – ocena potrzebnych zmian w nieruchomości

Bez tego się nie obędzie. To podstawowa informacja dla inwestora, jaki będzie musiał ponieść koszt przywrócenia mieszkania do stanu, w którym będzie ono atrakcyjne dla najemców lub potencjalnych nabywców.

Taka ocena może Was również ochronić przed nietrafioną inwestycją. Zakup mieszkania z rynku wtórnego, zwłaszcza po okazyjnej cenie, może się okazać pułapką, bądź po prostu musi być od razu nastawieni, że będziemy musieli wyremontować mieszkanie. Właśnie ze względu na stan budowlany lokalu. Bez profesjonalnej oceny tego, jak wiele pracy i pieniędzy trzeba będzie włożyć w wyremontowanie mieszkania na wynajem. Wasza inwestycja może się okazać kosztowna, a nie zyskowna. Zajmują się tym wyspecjalizowane firmy i warto się nimi zainteresować.

W przypadku, gdy zamierzacie remontować nieruchomość po tym jak wyprowadzili się ostatni najemcy nie musicie w celu oceny potrzebnych zmian zatrudniać fachowców. Natomiast jest ona ogólnie potrzebna, bo da Wam informacje o kosztach, jakie przyjdzie Wam ponieść. Możliwe, że zechcecie zainwestować więcej, tak aby podnieść standard mieszkania, a w ten sposób zwiększyć liczbę chętnych na najem. Co będzie kolejnym krokiem?

Krok drugi – plan remontu mieszkania pod wynajem

Chodzi zarówno o kolejność odświeżania kolejnych pomieszczeń, jak i wykonanych w nich prac, nie zawsze tanim kosztem. Taki remont mieszkania możecie przeprowadzić sami. To oczywiście zwiększa oszczędności wynikające z braku potrzeby zatrudniania fachowców. Warto o tym pamiętać, aby jednak w 100 % nie polegać na własnych umiejętnościach. Jeśli do tej pory nie zdarzyło się Wam robić remont bądź wykańczać mieszkanie, lepiej będzie jednak postawić na ekipę fachowców.

Inwestycja w mieszkanie generuje koszty związane z jego odświeżeniem oraz dostosowaniem do potencjalnych lokatorów. To oczywiste. A wiadomo, że celem jest zysk. Zatrudniając wspomnianych fachowców zniwelujecie ryzyko dodatkowych kosztów wynikających z poprawek po Waszym niekoniecznie profesjonalnym odświeżeniu wnętrz.

Załóżmy, że jednak chcecie to zrobić samodzielnie. Wróćmy więc do planu remontu mieszkania. W jaki sposób powinna wyglądać kolejność pracy?

 Plan:

• Prace konstrukcyjne i te związane z instalacją (to przy założeniu, że będzie potrzebna „generalka”).
• Usuwanie tynków i starych podłóg.
• Wymiana okien pcv i drzwi.
• Gipsowanie i przygotowanie ścian pod malowanie.
• Renowacja podłóg.
• Wykończenie ścian, sufitu.
• Instalacja włączników, gniazdek itd. (prace montażowe).

To taki najbardziej podstawowy plan. Warto też wiedzieć, że pierwsza i naczelna zasada przeprowadzenia remontu brzmi: najpierw wykonaj najbardziej czasochłonne prace. Z tego też powodu na „pierwszy ogień” powinna iść kuchnia i łazienka. Przy założeniu, że wymagają one jakichś poważniejszych zmian. Mamy tutaj na myśli na przykład wymianę płytek. W tym ostatnim procesie przyda się wiedza z naszego poradnika. Znajdziecie w nim między innymi informacje o rodzajach płytek i ich parametrach.

Koszty remontu mieszkania

Takie pytanie zadaje sobie zapewne każdy inwestor, który zdecydował się na okazyjny zakup mieszkania z rynku wtórnego. W zasadzie odpowiedź częściowo udzielona została powyżej. Błędem będzie próba szukania w takiej sytuacji oszczędności na siłę. Ale na niektórych pracach remontowych można faktycznie oszczędzić, przeprowadzając je samemu. Za najlepszy przykład posłuży tutaj malowanie i tapetowanie.

Wynajęcie fachowców również może pomóc przeprowadzić odświeżenie mieszkania taniej. Po pierwsze zwykle mają oni swoje „dojścia”. Tańsze materiały, znajomość miejsc w których można skorzystać z dużych promocji.

Wróćmy do sytuacji w której sami przeprowadzicie część prac. Jeśli chcecie tanio zrobić remont swojej inwestycji, możecie sami wykonać demontaż niektórych rzeczy. Za przykład znowu posłużą łazienka i kuchnia. Tak przy okazji – te dwa miejsca w mieszkaniach generują zwykle najwyższe koszty w czasie remontu. W przypadku łazienki możecie przeprowadzić samodzielny demontaż ceramiki ściennej i podłogowej. Przy remoncie kuchni zwykle najwięcej kosztuje zakup nowych mebli i sprzętów AGD. Pomysł na oszczędność nasuwa się więc sam.

Natomiast przestrzegamy przed zakupem rozlatującego się sprzętu AGD. Nie dość, że będzie go trzeba szybko wymienić, to jeszcze możecie mieć problem ze znalezieniem najemców. Wysoki standard (również dotyczący stanu umeblowania i sprzętu) to podstawa wysokiej rentowności inwestycji w mieszkanie pod wynajem. Można przeprowadzić remont tanio, ale wiedząc na czym można oszczędzić, a czego pod żadnym pozorem nie robić po kosztach.

Inwestycja w rynek pierwotny – rozwiązanie alternatywne

I od razu dodajmy, że bardzo często wybierane. Za inwestycją w rynek pierwotny przemawia nie tylko fakt, że nie potrzebuje ona dodatkowego kosztu w postaci remontu na początek. Wbrew pozorom ceny nowoczesnych mieszkań nie są wysokie w porównaniu do starszego budownictwa. Po pierwsze dlatego, że od wielu lat koszt zakupu nieruchomości z rynku wtórnego systematycznie rośnie. Po drugie ze względu remont, który może znacząco podnieść jej cenę.

Inwestycja w nowe mieszkanie pod wynajem, to również gwarancja wysokiego standardu. A więc czynnika, który niczym magnes, przyciąga potencjalnych najemców. O zaletach takiego rozwiązania możecie przeczytacie w naszym poradniku: „Rynek pierwotny – czy warto zainwestować w nowe mieszkanie?”.

Podsumowując temat związany z odświeżeniem nieruchomości nie musi to oznaczać ogromnych wydatków, stresu i dużej ilości poświęconego czasu. Przyda się wiedza na temat poszczególnych prac remontowych i ostrożne podejście do własnych umiejętności w tym zakresie, a także dobrze zaplanowane prace i ich budżet.

Jak urządzić mieszkanie na wynajem?

To bardzo często pojawiające się pytanie. Na co zwrócić uwagę, a czego należy bezwzględnie unikać. I postaramy się w pewnym stopniu na to odpowiedzieć. Wspomnieliśmy wyżej o coraz wyższych wymaganiach osób szukających mieszkania do wynajęcia.

Dotyczą one nie tylko stanu samej nieruchomości, ale i umeblowania oraz wyposażenia. Zaczniemy od tego pierwszego. Generalnie zasady są dwie. Pierwsza z nich dotyczy pewnej uniwersalności umeblowania, jeśli nie celujemy w konkretną grupą „odbiorców”. Druga zasada brzmi „nie róbmy z mieszkania na wynajem przechowalni mebli po rodzicach. Postawmy się w sytuacji takiego najemcy. Chcielibyśmy funkcjonować z meblami, które nie dość, że wiekowe, to bardzo często ich stan można określić co najwyżej jako średni?

No właśnie:). Dotyczy to nie tylko łóżka, czy mebli w kuchni. Ta sama zasada dotyczy wyposażenia w sprzęt AGD. Ilość umeblowania powinna być dostosowana do liczby osób, jakie będzie najemcami. I nie mamy tutaj na myśli jedynie ich minimalnej, potrzebnej ilości. „Nadwyżka” mebli, które będą stały w większości puste, negatywnie wpływa na przestrzeń i komfort życia.

Skupmy się teraz na wyposażeniu. Zaczniemy od absolutnego minimum. Lodówka, kuchenka i pralka. Bez nich żadne mieszkanie na wynajem się nie obędzie. Tak jak pisaliśmy nie róbcie z swojej nieruchomości cmentarzyska dla starego nieużywanego już przez Was sprzętu.

Warto zainwestować w nowy. Nie musi on być bardzo drogi i wyposażony w niezliczoną ilość „bajerów”. Wystarczy taki z którego będzie można korzystać bez większych przeszkód. Niezależnie od tego czy najemcami będą studenci, albo rodzina z dziećmi, trzeba do tego podejść w identyczny sposób. Dotyczy to też liczby jaka będzie w takim mieszkaniu funkcjonować. I za przykład posłuży pralka. Dla jednej osoby wystarczy bęben o pojemności 3 do 4 kg. Przy okazji taka pralka nie zajmuje dużo miejsca. Dla dwóch osób ładowność powinna wynosić 5 i 6 kg. Dobór odpowiednich parametrów danego sprzętu AGD ma wpływ na komfort mieszkańców i ich zadowolenie. Z naszego punktu widzenia na samą inwestycję.