To jedna z najważniejszych decyzji jak będziecie musieli podjąć. Jeśli planujesz kupić mieszkanie, to czeka Cię wybór między rynkiem pierwotnym a wtórnym. Warto poznać specyfikę obu rozwiązań. I kwestii na które trzeba zwrócić szczególną uwagę.
Rynek pierwotny a wtórny – czym są te opcje?
Zaczniemy od zakupu mieszkania z rynku wtórnego. Wybór mieszkania z drugiej ręki to szeroki wachlarz nieruchomości w naprawdę różnym wieku. To może być duże mieszkanie w starej kamienicy. Kilkudziesięcioletni lokal w bloku z wielkiej płyty, jak również kilkuletnia nieruchomość. Generalnie zasada jest dość prosta. Wybierając rynek wtórny kupujecie mieszkanie „po właścicielu”. Najczęściej użytkowane – w mniejszym lub większym stopniu. Co też wiązać się może z potrzebą remontu takiej nieruchomości z rynku wtórnego. Często można spotkać ogłoszenia o sprzedaży mieszkania z rynku wtórnego w niskiej cenie, ale najczęściej wynika ona z konieczności jego odświeżenia. Może się okazać, że trzeba doliczyć niemałe koszty związane z odnowieniem, co sprawi, że cena nieruchomości w ostatecznym rozliczeniu znacząco wzrośnie. W przypadku nowych mieszkań koszty wykończenia można dużo łatwiej oszacować przed zakupem.
Czym jest rynek pierwotny? W tym wypadku sprawa jest zdecydowanie prostsza. To niezamieszkałe dotąd przez nikogo mieszkanie, zwykle w stanie deweloperskim, których będziecie pierwszym właścicielem. Do tego jest to oczywiście nowa nieruchomość. Z tym z kolei wiąże się wiele zalet, ale o nich później. Warto tutaj rozwiać wątpliwość, która towarzyszy niektórym osobom, właśnie w kontekście rynku pierwotnego. Decydując się na taką drogę nabycia mieszkania najczęściej dostajecie projekt dopiero powstającego budynku lub w momencie, gdy dopiero wbijana jest pierwsza łopata na budowie. Czy jest to więc bezpieczne? Obecnie funkcjonujące prawo w Polsce w znaczącym stopniu chroni nabywcę nowego mieszkania z rynku pierwotnego. O czym zresztą przeczytacie poniżej.
Rynek pierwotny czy wtórny – lokalizacje
Warto zacząć od tego, że na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat wiele się zmieniło. To znaczy, wciąż rynek nieruchomości używanych charakteryzuje duży wybór lokalizacji, natomiast obecnie nowoczesne osiedla powstają w coraz większej liczbie miejsc w miastach. O ile jeszcze te kilkanaście lat temu nowe budownictwo dominowało przede wszystkim na przedmieściach, to obraz ten się zmienił. W wielu miastach możecie kupić nowe mieszkanie położone w centrum miasta lub w jego bezpośrednim sąsiedztwie. Wiele osób wybiera właśnie taką opcję.
Zanim zabierzecie się do sprawdzania lokali i możliwości jakie dają Wam oba rynki, powinniście poznać specyfikę miasta. Oczywiście nie tylko pod kątem dostępności lokalizacji. Należy dowiedzieć się czym charakteryzują się poszczególne części miasta. Może się okazać, że pozornie świetnie zapowiadająca się okolica z tanimi mieszkaniami z rynku wtórnego w rzeczywistości ma jakiś problem. To może być obecność dużej firmy w niewielkiej odległości, która generuje nie tylko hałas, ale i trudny do zniesienia zapach (niech za przykład posłuży zakład przetwórstwa drobiowego). Dlatego właśnie – oczywiście nie tylko z tego powodu – tak ważne jest poznanie miasta w którym przyjdzie Wam zamieszkać.
Taka wiedza da Wam odpowiedź między innymi na pytanie na które lokalizacje warto zwrócić uwagę, a jakich należy bezwzględnie unikać. Jeszcze jedna sprawa. Jeśli chcecie zainwestować w nieruchomość celem jej wynajmowania – bardzo popularne i dochodowe rozwiązanie w ostatnich latach – wspominana wiedza również jest niezbędna.
Rynek pierwotny a wtórny – bezpieczeństwo zakupu
To w zasadzie odrębny temat. Decydując się na zakup nieruchomości, chcemy aby cały proces przebiegł bez niespodzianek i w sposób bezpieczny. To sprawa oczywista. Pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym istnieją w tym aspekcie pewne różnice.
Zacznijmy od księgi wieczystej nieruchomości. To dokument w którym znajdziecie wiele istotnym informacji, właśnie z punktu widzenia bezpieczeństwa procesu zakupu mieszkania. Księga wieczysta dzieli się na cztery działy. Dowiecie się z nich między innymi tego, kto jest faktycznym właścicielem danej nieruchomości, jak również tego gdzie jest ona położona. W księdze wieczystej zapisane są również jej podstawowe parametry. Ale to nie wszystko. W dokumencie tym zapisane są prawa osób trzecich i roszczenia do danej nieruchomości.
Waszym obowiązkiem jest sprawdzenie księgi wieczystej dla nieruchomości, którą się interesujemy, przed podjęciem decyzji o kupnie nieruchomości. Każdy nowy lokal posiada ten dokument, co jest zdecydowaną zaletą nieruchomości z rynku pierwotnego. W przypadku rynku wtórnego już niekoniecznie. Warto mieć to na uwadze.
Wróćmy teraz do kwestii zasygnalizowanej w pierwszej części poradnika. Kupno mieszkania z rynku pierwotnego i bezpieczeństwo całego procesu. Wspomnieliśmy o ochronie przez polskie prawo nabywcy lokalu. Głównym orężem jest tzw. ustawa deweloperska. Jej nowa wersja wejdzie w życie w lipcu bieżącego roku. Jest ona efektem doświadczeń kupujących nowe mieszkania, jak również samych deweloperów, a także zmieniającego się rynku mieszkaniowego i otaczającej nas rzeczywistości.
Skupmy się na chyba najbardziej istotnym aspekcie, czyli finansach. Jak to wygląda ich zabezpieczenie w przypadku inwestycji na rynku pierwotnym? Wasze pieniądze nie są od razu przekazywane deweloperowi. Są umieszczane na dedykowanym rachunku powierniczym. To bank decyduje, kiedy zostaną one przekazane firmie odpowiedzialnej za budowę Waszego mieszkania. Jest jeszcze druga opcja. To zamknięty rachunek powierniczy. W tym wypadku deweloper dostanie pieniądze dopiero po przeniesieniu prawa własności na nabywcę.
Czym różni się rynek pierwotny i wtórny – najważniejsze różnice
Odpowiedź na pytanie czym się różni zakup mieszkania z drugiej ręki od nabycia mieszkania od dewelopera, jest wbrew pozorom rozbudowana. Oczywiście, oba te rozwiązania mają wady i zalety. Pierwsze co nasuwa się na myśl – zresztą już o tym wspomnieliśmy – to wiek takiego mieszkania. Ale właśnie za nim idą kolejne różnice pomiędzy rynkiem wtórnym i pierwotnym.
I za przykład posłuży tutaj rozkład pomieszczeń. Inaczej wyglądał on dwadzieścia – trzydzieści lat temu. Czy w takim mieszkaniu odnajdziecie się teraz? To już kwestia indywidualna. Obecnie do rozkładu pomieszczeń w mieszkaniu podchodzi się inaczej. Przede wszystkim mając na uwadze wymagania nabywców nieruchomości, postęp technologiczny i idące za nim obecnie warunki życia.
Jednym z najpopularniejszych rozwiązań są otwarte na pokój dzienny kuchnie. Kilkadziesiąt lat temu dostępne jedynie w kawalerkach. W ich przypadku w zasadzie rozwiązanie było wymuszone niewielkim metrażem mieszkania. Obecnie otwarta kuchnia to nie wymóg, a często potrzeba nabywców nieruchomości.
Kolejna różnica między rynkiem wtórnym a pierwotnym właśnie w kontekście mieszkań, to technologia i sposób budowy. Rynek mieszkaniowy nie stoi w miejscu. Wciąż rozwijane są nowe technologie pozwalające budować w sposób bardziej wydajny, jednocześnie zwiększając komfort mieszkańców.
W ostatnich latach coraz większy nacisk kładzie się na ekologię i energooszczędność. Nowo powstające osiedla mają zapewnić nabywcom mieszkań nie tylko wysoki standard życia, ale też oszczędności na rachunek. Nie tylko za prąd, ale to on najszybciej drożeje. I na to zwracamy największą uwagę.
Wspomniane technologie dotyczą nie tylko samego mieszkania. Nowoczesne rozwiązania pojawiają się na osiedlu i w jego najbliższej okolicy. Ale to temat na odrębny poradnik. Czy w przypadku rynku wtórnego można liczyć na podobne rozwiązania? Wspomnieliśmy wcześniej, że budownictwo wciąż się rozwija. Podobnie jak infrastruktura wokół osiedli, jak i na nich samym. Rynek mieszkań używanych również dostosowuje się – w miarę możliwości – do obecnych warunków i potrzeb kupujących mieszkania.
Natomiast im starsze budownictwo, tym większy może problem z tym aspektem. Nie można jednak nie wspomnieć o tym, że spółdzielnie odpowiadające za takie osiedla, starają się wprowadzając rozwiązania poprawiające atrakcyjność i standard życia w starszym budownictwie. To jednak rynek pierwotny ma w tym aspekcie sporą przewagę.
Kolejnym aspektem jest kwestia ceny nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym. Inwestycje deweloperskie w teorii są droższe od tych z drugiej ręki, choć jeśli przeliczymy koszty utrzymania (zwykle dużo niższe na nowych osiedlach ze względu na nowoczesne rozwiązania) i inne dodatkowe koszty (np. wynikające z koniecznych remontów, wymian instalacji czy wad mieszkania na rynku wtórnym), ceny tych dwóch opcji się wyrównują, a nawet często wybór nieruchomości od dewelopera wychodzi w ostatecznym rozliczeniu taniej.
Oczywiście opisanej wyżej różnice i pewne podobieństwa, czy też zalety i wady, każdy z Nas będzie odbierał w sposób indywidualny. Wybór rynku nieruchomości, a następnie samego mieszkania, to przecież suma potrzeb i wymogów.
Jeśli jesteście zainteresowani zakupem nieruchomości z rynku pierwotnego w Rzeszowie, to zapraszamy do kontaktu z Nami. Jesteśmy również dostępni w biurze przy ulicy Warszawskiej 18 (budynek Skyres – nie da się go przeoczyć). Od poniedziałku do piątku (w godzinach 9-17). Zapraszamy także do zapoznania się z naszą ofertą mieszkań.
