Zakup wymarzonego „eM” to długi i skomplikowany proces. Trzeba się do niego odpowiednio przygotować. Poniżej znajdziecie opis pułapek mieszkań z rynku wtórnego. Tego, co czyha na nieświadomych kupujących.
Czym jest rynek wtórny?
To dość szerokie pojęcie. Generalnie rynek wtórny to nieruchomości, które posiadają właścicieli. I to od nich lub osób upoważnionych można je kupić. Szukając mieszkań z rynku wtórnego można trafić na takie, które mają 5 lat, ale i na nieruchomości w starych kamienicach. Nierzadko też w przypadku mieszkania w starym budynku trafiają się sytuacje, w których prawa do nich posiadają osoby trzecie. O czym zresztą szerzej będzie w dalszej części poradnika.
Rynek wtórny obowiązują nieco inne przepisy niż nowoczesne budownictwo. Aczkolwiek trzeba zaznaczyć, że kwestia ta zmienia się w ostatnim czasie. Natomiast są pewne sprawy wciąż nieuregulowane, czyniące zakup mieszkania z drugiej ręki procesem, w którym trzeba skontrolować każdy – wydawać by się mogło nieistotny – aspekt. Dlatego trzeba się do tego odpowiednio przygotować.
Zakup mieszkania od niezweryfikowanego sprzedawcy
To czy rozmawiamy z właścicielem nieruchomości czy pełnomocnikiem to w zasadzie pierwsza rzecz jaką powinniśmy zrobić decydując się na wybór mieszkania z rynku wtórnego, jeszcze przed podjęciem decyzji o obejrzeniu mieszkania (nie mówiąc o jego kupnie poprzez podpisanie umowy sprzedaży czy zapłacie zadatku lub zaliczki). Umowę możemy zawierać nie tylko z właścicielem lokalu, ale również jego pełnomocnikiem. Co w tym drugim wypadku należy sprawdzić? Przede wszystkim jaka jest forma pełnomocnictwa. Czy w jego ramach osoba ta jest upoważniona do sprzedania lokalu. O tym dalej.
Co może pełnomocnik?
Jeśli nie rozmawiamy bezpośrednio z właścicielem, warto pamiętać o paru sprawach. Pełnomocnictwa można udzielić osobie, która posiada co najmniej minimalne zdolności do czynności prawnej. Większość działań można dokonać przez pełnomocnika. To jaki jest zakres umocowania zależy od mocodawcy.
Nie można jednak udzielić pełnomocnictwa do dokonywania wszelkich czynności prawnych. W tym wypadku Kodeks Cywilny wprowadza ograniczenia (znajdziemy w art. 98). Podane są trzy rodzaje pełnomocnictwa:
- ogólne (w tym wypadku można np. wynająć lokal),
- rodzajowe (do czynności prawnych określonego rodzaju),
- szczególne (w tym wypadku do dokonania poszczególnej czynności prawnej, może to być na przykład sprzedaż nieruchomości).
Stan prawny mieszkania z rynku wtórnego
Generalnie rzecz biorąc przestrzegamy przed kupowaniem nieruchomości nieposiadającej księgi wieczystej. W przypadku rynku pierwotnego obowiązkiem jest posiadanie tego dokumentu. W przypadku starszego budownictwa już niekoniecznie.
W księdze wieczystej znajdziecie między innymi zapis dotyczący ewentualnych praw osób trzecich. Ten ostatni aspekt znacząco utrudnia zakup mieszkania. Ale przede wszystkim rodzi możliwość, że przyjdzie się nam spierać – nawet w sądzie – o nieruchomość. A nikomu na takiej sytuacji zależy. Częstym przypadkiem – zwłaszcza w takich miastach jak Kraków – jest sprzedawanie mieszkaniach przez starsze osoby z założeniem, że mogą one w nim żyć do śmierci. Należy mieć świadomość, że nawet jeśli ten kto nabył taką nieruchomość, a później ją sprzedał, to nie zmienia to sytuacji. To znaczy wspomniana osoba starsza dalej może w nim mieszkać.
Skupmy się jeszcze na jednej kwestii, którą również można wyczytać w księdze wieczystej. Decydując się na zakup mieszkania na rynku wtórnym musicie uważać na jego zadłużenie. Czy nie ustanowiono na nim hipoteki. W takiej sytuacji najpierw Wasze pieniądze będą przekazane bankowi. Na pokrycie długu. W drugiej kolejności osobie, które sprzedaje taką nieruchomość. Warto sprawdzić jeszcze jedną sprawę. Czy dane mieszkanie nie posiada długu czynszowego. Taką informację powinniście uzyskać od sprzedawcy. Warto to jednak sprawdzić samemu w spółdzielni. Podobnie w przypadku rachunków za media.
A jeśli jesteśmy przy kwestiach finansowych. Należy pamiętać o tym, że kupując takie mieszkanie od właściciela, trzeba będzie samemu opłacić PCC. To podatek od czynności cywilnoprawnych. Wynosi on 2% wartości rynkowej. I tutaj warto podnieść jeszcze jeden aspekt. Jego również można określić mianem pułapki mieszkań z rynku wtórnego. Jeśli cena nieruchomości będzie bardzo niska, a w ślad za nią wspomniany podatek, powinniście być gotowi na to, że transakcją zainteresuje się urząd skarbowy. Co może być „usprawiedliwieniem” tego, że zapłaciliście mało? Chociażby wspominany stan nieruchomości.
Sprawdzamy księgę wieczystą
To konieczność. To dzięki niej uzyskamy wspomnianą wyżej informację. Czym jest księga wieczysta? To dostępny publicznie rejestr przedstawiający stan prawny mieszkania. To właśnie w niej sprawdzimy kto jakie prawa ma do danego lokalu. Czyli między innymi czy rozmawiamy z jedynym właścicielem mieszkania, czy jest ich więcej.
Co ważne wszystkie wpisy do księgi wieczystej i każdy może je sprawdzić. Od 2014 roku możemy to zrobić online. Wydrukować dokument i będzie on miał moc prawną. To dość istotna informacja. Ustawa, która to wprowadziła, a weszła z dniem 1 lipca 2014, ostatecznie zmniejszyła problemy wynikające z utrudnienia dostępu do sądu wieczystoksięgowego. Nie w każdej miejscowości takowy jest. Elektroniczne księgi wieczyste można sprawdzić pod tym adresem.
Co jeszcze warto wiedzieć? W księdze wieczystej znajdziemy między innymi oznaczenie nieruchomości. W dziale drugim jest stan praw związanych z nią. Np. służebność gruntowa. W księdze wieczystej zawarte są jeszcze między innymi dane dotyczące własności. Tutaj sprawdzimy czy jest jeden właściciel, czy kilku. A także – w tym drugim przypadku – jaki jest ich udział.
We wspomnianym drugim dziale znajdziemy informacje dotyczące właściciela danej nieruchomości. To ważne w kontekście opisanej wyżej kwestii istnienia współwłaścicieli mieszkania. Należy na przykład zwrócić uwagę czy nie są oni małżonkami. Czy nie mamy tutaj do czynienia z własnością wspólną. W takiej sytuacji umowa będzie skuteczna tylko w przypadku, gdy współmałżonek osoby z którą ją podpisujemy, wyrazi na to zgodę. Więc to od niej zależy ważność tego dokumentu. Ta kwestia jest uregulowana w Kodeksie rodzinnym i opiekuńczym (art. 37).
Kolejny dział księgi wieczystej również jest dla nas niezwykle ważny, jeśli decydujemy się na zakup mieszkania z rynku wtórnego. Tutaj mamy zawartą wspomnianą informację dotyczącą obciążania nieruchomości. Tu służebności gruntowe, ale też tzw. przesyłowe. To w dziale trzecim księgi wieczystej opisane są roszczenia. W nim również znajdują się informacje o ewentualnej licytacji komorniczej. W sytuacji gdy w budynku znajdują się jakieś wspólne pomieszczenia, podaje się w tym dziale sposób zarządzania nimi. A także to jak można z nich korzystać.
Czwarty dział księgi wieczystej to informacje na temat hipotek obciążających nieruchomość. Mogą one wynikać na przykład z umowy o kredyt. Jest też tak zwana hipoteka wymuszona. To wpis, który powinien wzbudzić naszą czujność. To jeden ze sposobów na odzyskanie długu. Nas powinno to zainteresować między innymi z tego powodu, że taka hipoteka powstaje na wniosek wierzyciela, a decyduje o niej sąd. Można ją również uzyskać na wniosek prokuratora.
Na koniec jeszcze jedna dość istotna sprawa. W przypadku gdy istnieje rozbieżność między tym co zapisane jest w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, to treść tej pierwszej rozstrzyga się na korzyść nabywającego daną nieruchomość.
Lokator na gapę
To wcale nie tak rzadko zdarzająca się sytuacja. Wiadomo, że kupując mieszkanie, chcielibyśmy je mieć tylko i wyłącznie dla siebie. To przecież jest naszym celem. Warto więc przed wyborem takiego mieszkania z rynku wtórnego dowiedzieć się, czy przypadkiem nie jest tam nikt zameldowany. Gdyby doszło do takiej sytuacji, to istnieje całkiem duże ryzyko sporu między nowym właścicielem a lokatorem. Trzeba więc zdobyć stosowne zaświadczenie. Zwykle robi dzień przed lub w tym w którym zawiera się akt notarialny.
Zaświadczenie o stanie zameldowania w lokalu
Kupując mieszkanie z rynku wtórnego dobrze jest sprawdzić, czy przypadkiem nie posiada ono współwłaściciela. A jeśli tak to czy również on wyraża zgodę na jego sprzedaż. Wspomniane zaświadczenie możemy uzyskać bezpośrednio od osoby z którą rozmawiamy na temat nabycia lokalu. Istnieje również możliwość zdobycia takiego dokumentu samemu. Wystarczy udać się do urzędu gminy, który jest właściwy dla lokalizacji mieszkania, będącego naszym celem.
Sprawdź obciążenie hipoteką
Takie informacje będą ujawnione w księdze wieczystej, a konkretniej w jej IV części. To nie tyle pułapka, co sytuacja do której należy się wcześniej przygotować. Przede wszystkim pod kątem wiedzy jak takie mieszkanie kupić. To w IV części znajdziemy informacje jakim rodzajem hipoteki obciążona jest dana nieruchomość oraz to na rzecz jakiego podmiotu została wystawiona. Przy zakupie takiego mieszkania trzeba zwrócić uwagę na trzy sprawy. Są to odpowiednio: wysokość hipoteki, kredytu i aktualne zadłużenie.
W trzecim dziale księgi wieczystej są informacje dotyczące między innymi ograniczonym praw rzeczowych. Z wyłączeniem jednak hipotek. Są również tutaj prawa osobiste i roszczenia, które ciążą na nieruchomości. W uzupełnieniu do opisanego już wyżej czwartego działu księgi wieczystej warto dodać, że znajdują się w nim informacje o hipotece, takie jakie na przykład wysokość, waluta a także jej zakres.
Sytuacja spółdzielni mieszkaniowej a koszty utrzymania
To też sprawa, którą warto nieco wcześniej sprawdzić. Przyczyna takiej sytuacji jest prosta. Jeśli kondycja finansowa spółdzielni nie jest zbyt dobra, to możemy się dość szybko spodziewać podniesienia kosztów utrzymania. Chociażby na poczet pilnych remontów, które czekają blok w którym nabyliśmy mieszkanie. Zwykle rynek wtórny jest tańszy niż pierwotny. Dużym „ale” są jednak dodatkowe koszty. I to nie tylko związane ze wspomnianym remontem bloku.
Prawdziwy koszt zakupu mieszkania z rynku wtórnego
Bo zakup nieruchomości z rynku wtórnego i cena jaką przyjdzie nam zapłacić to jedno. Musimy się przygotować na to, że koszt będzie zdecydowani większy. I niejako się na niego godzimy. Co oczywiste im starsza jest nieruchomość, tym większa szansa na to, że potrzebna będzie inwestycja w remont mieszkania, na przykład trzeba będzie wymienić rury, albo zrywać podłogę. Nie ominie nas raczej malowanie ścian i mniejsze prace przy naszym nowym – starym mieszkaniu. Remont w tym wypadku najlepiej podzielić na trzy etapy. Pierwszy będzie dotyczył łazienki. Kolejny etap to kuchnia. Na końcu zajmiemy się pozostałymi pomieszczeniami. Każdy etap musimy ocenić pod kątem kosztu oddzielnie. Suma dam nam przybliżoną odpowiedź na to, ile faktycznie będziemy musieli wydać na remont takiego mieszkania.
Każde z tych etapów będzie od nas wymagał również zaangażowania. Jeśli oczywiście zdecydujemy się przeprowadzić taki remont sami. O ile mniejsze sprawy w mieszkaniu nie będą od nas wymagały większej wiedzy, o tyle bardziej gruntowne zmiany, już mogą nas przerosnąć. Warto to wziąć pod uwagę.
Niedoszacowanie kosztów remontu mieszkania z rynku wtórnego
To bez wątpienia jedna z częściej występujących pułapek nieruchomości „po właścicielu”. Generalnie rynek wtórny zwykle kusi niskimi cenami. Wynikać mogą one z kilku przyczyn. Po pierwsze z lokalizacji mieszkania. Nie mamy tutaj na myśli tych podstawowych możliwości jakie mamy – centrum, przedmieścia i osiedla położone między nimi. Chodzi nam tutaj bardziej o towarzystwo takiej nieruchomości. Może być ona położona w bezpośrednim sąsiedztwie głośnego zakładu pracy. Okolica może być niebezpieczna. Starsze osiedla często się z tym problemem zmagają. To może mieć przełożenie na cenę.
Przede wszystkim jednak niska cena mieszkania może wynikać z jego stanu. Co oczywiste – im starszy budynek, tym większą wagę powinniśmy przyłożyć do sprawdzenia nieruchomości. Oczywiście możliwe jest kupienie wyremontowanego mieszkania „po właścicielu”. Nie oznacza to jednak, że takiej nieruchomości nie należy sprawdzić. Bardzo istotny jest również stan samego budynku. Na przykład to czy i kiedy był remontowany.
Jeszcze jedna istotna sprawa. Często zresztą ją przytaczamy. Jeśli sami nie macie umiejętności, które pozwolą ocenić wam faktyczny stan mieszkania, zatrudnijcie fachowców. Na rynku są chociażby firmy zajmujące się takim działaniem. Tak to dodatkowy koszt. Pozwoli jednak uchronić przed wydatkami związanymi z całkowitym remontem nieruchomości.
Zakup mieszkania z rynku pierwotnego – przewaga zakupu od dewelopera
Mając na uwadze ryzyko związane z zakupem „przechodzonego” lokum, można zdecydować się na nowe mieszkanie. Jest to rozwiązanie bezpieczniejsze, tym bardziej że dużo zrobiono w kwestii zabezpieczenia zakupu mieszkania z rynku pierwotnego. Pod koniec 2014 roku na przykład wydłużono tak zwaną rękojmię z 3 do 5 lat. Jest to odpowiedzialność sprzedającego mieszkania wobec kupującego. Związana jest z możliwymi usterkami, wadami fizycznymi i prawnymi danego lokalu. Przepisy dotyczące tej odpowiedzialności znajdują się między w kodeksie cywilnym i tak zwanej ustawie deweloperskiej ( „o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011”).
Rynek pierwotny wbrew pozorom nie dotyczy tylko osiedlu budowanych na obrzeżach miast. W Rzeszowie najlepszym tego przykładem są takie osiedla jak Nova Graniczna czy Bella Dolina. Są one położone w niezbyt dużej odległości od centrum (kilka minut samochodem). Miejsca gdzie znajdują się zarówno ważne urzędy (między innymi miasta i wojewódzki), jak restauracje, kina, teatry i filharmonia.
Jeśli chcesz dokonać bezpiecznej inwestycji i uniknąć zagrożeń związanych z zakupem lokalu z drugiej ręki, zapraszamy do kontaktu z naszym biurem sprzedaży. Nasi doradcy z chęcią przekażą pełne informacje na temat naszej oferty i odpowiedzą na wszystkie pytania.
